Të bëhet më e lehtë ndërtimi i apartamenteve për gjyshër, por kjo nuk është zgjidhje për krizën e strehimit

Si pjesë e reformave të menaxhimit të burimeve të saj, qeveria së shpejti do të lejojë “apartamente super të mëdha për gjyshërit” të ndërtohen pa leje – duke shtuar potencialisht 13,000 banesa gjatë dekadës së ardhshme për të ofruar “më shumë opsione strehimi për familjet”.

Kjo përfaqëson përparim të vërtetë në uljen e barrierave rregullatore. Por shkalla e krizës së strehimit do të thotë që duhet të pyesim nëse reformat e vogla mund të sjellin ndryshime të rëndësishme.

Numrat ofrojnë një kontekst të rëndësishëm. Kundrejt normave aktuale të lejeve prej 40,000 deri në 50,000 banesa të reja në vit, ato apartamente të parashikuara prej 70 metrash katrorë përbëjnë një rritje prej 2.6% në ofertën e banesave.

Në Auckland, ku presioni mbi strehimin është më i madh, mund të ndërtohen 300 njësi shtesë në vit. Për disa, kjo mund të jetë e dobishme. Por për një vend që tashmë po përballet me një krizë strehimi, kjo është e parëndësishme.

Kostot e një apartamenti për gjyshër

Numrat gjithashtu zbulojnë kush mund të marrë pjesë në këtë zgjidhje të propozuar. Ndërtimi i një apartamenti bazë prej 70 metrash katrorë do të kushtojë midis 200,000 dhe 300,000 dollarë NZ. Shtoni punimet në vend, lidhjet e shërbimeve dhe mbikëqyrjen e detyrueshme nga një profesionist i licencuar i ndërtimit, dhe kostot totale të projektit do të jenë më afër majës së kësaj gamme.

Me normat aktuale të interesit, financimi i 250,000 dollarëve kërkon rreth 480 dollarë në javë në pagesa hua. Ndërsa qirat prej 500-600 dollarë në javë janë të arritshme në tregjet urbane, këto margjina të hollë supozojnë kushte optimale.

Për pronarët e pasurive të patundshme me kapital ekzistues, kjo paraqet një investim të mundshëm. Për ata që kërkojnë strehim të përballueshëm – familje të reja, punonjës të domosdoshëm, emigrantë të rinj – përfitimet mbeten kryesisht teorike.

Kjo dinamikë tregon një sfidë të vazhdueshme në zgjidhjet e bazuara në treg për strehimin: politikat që synojnë përmirësimin e përballueshmërisë shpesh përfitojnë kryesisht ata me kapital për të shfrytëzuar.

Presioni mbi tubat

Çdo apartament i vogël kërkon infrastrukturë të plotë banimi – lidhje me ujë, ujë të ndotur dhe ujë stuhie. Kontributet për zhvillim – tarifat që këshillat komunale ngarkojnë për ndërtimet e reja për të financuar infrastrukturën – do të ndihmojnë në financimin e përmirësimeve të rrjetit. Por Zelanda e Re tashmë përballet me $120-185 miliard deficit në infrastrukturën ujore gjatë 30 viteve të ardhshme, vetëm për të riparuar sistemet ekzistuese.

Sfida është veçanërisht e ashpër në lagjet e zhvilluara ku këto njësi janë më të mundshme për t’u shfaqur. Pjesë të Christchurch të shërbyera nga kanale vakum më shumë funksionojnë në kapacitet. Zonat e përbashkëta të ujërave të zeza të Auckland përballen me rrezikun e përmbushjes gjatë reshjeve të rënda. Tubat e plakura të Wellington-it luftojnë me kërkesën aktuale.

Shtimi i mijëra njësive të shpërndara të mbushjes në rrjete të stresuara paraqet sfida të vërteta inxhinierike që vetëm financimi nuk mund t’i zgjidhë.

Infrastruktura e transportit përballet me presione të ngjashme. Me heqjen e kërkesave minimale për parkim në të gjithë vendin, këto apartamente të vogla do të rrisin ndoshta kërkesën për parkim në rrugë dhe trafikun lokal.

Ndërsa disa banorë të apartamenteve të vogla mund të mbështeten në transportin publik ose në mënyra aktive, normat e pronësisë së makinave në Zelanda e Re – 837 automjete për 1,000 persona – sugjerojnë se shumica do të zotërojnë automjete.

Miratuar por jo gjithmonë e ndërtuar

Përvoja ndërkombëtare ofron krahasime instructive. Legjislacioni i Njësisë Shtesë të Banimit të Kalifornisë së vitit 2017 ofron krahasimin më të afërt. Pas heqjes së barrierave të ngjashme rregullatore, Kalifornia pa rritje të lejeve nga 1,000 në vitin 2016 në 13,000 në vitin 2019.

Megjithatë, kostot e ndërtimit dhe kufizimet e infrastrukturës kufizuan përfundimet reale në rreth 60% të njësive të miratuara.

Qytetet australiane raportojnë modele të ngjashme. Pavarësisht rregullave lejuese në shumë zona, vetëm 13-23% e pronave të përshtatshme në fakt shtuan banesa të dubluara. Kostot e larta të ndërtimit dhe kufizimet e infrastrukturës rezultuan më të kufizuara se rregulloret.

Më afër shtëpisë, përvoja e Auckland me banesat e vogla nën Planin Unitar sugjeron një optimizëm të kujdesshëm. Që nga viti 2016, qyteti ka mesatarisht 300-400 leje për banesa të dytë në vit ku është e lejuar. Numri i njësive të ndërtuara në fakt është i panjohur.

Lejimi i njësive të pavarura me një kat prej 70 metrash katror pa leje ndërtimi mund ta rrisë këtë modestisht. Por ato nuk janë shumë të mundshme të shpejtojnë ndërtimin duke qenë se vazhdojnë të ekzistojnë kufizime në kosto dhe kapacitet.

Një formë tjetër e transferimit të pasurisë

Përfitimet e politikës rrjedhin kryesisht tek pronarët ekzistues të pasurive të patundshme. Ata do të fitojnë të drejta të reja zhvillimi pa tender konkurrues ose proces publik. Ndërsa ndoshta është e justifikuar nga përfitimet më të gjera të strehimit, vlen të pranohet se kjo është një formë e transferimit të pasurisë.

Banesat e gjyshes zakonisht shtojnë rreth kostos së ndërtimit të tyre në vlerën e pronës, duke ofruar fitime kapitale së bashku me potencialin e të ardhurave nga qiraja.

Për qiramarrësit, përfitimet varen nga sa njësi në fakt materializohen dhe në çfarë çmimi. Njësitë e dytë shpesh qiradhëne në 20-30% në ulje se sa shtëpitë e pavarura të krahasueshme për shkak të madhësisë së tyre dhe vendndodhjes në oborr.

Kjo mund të zgjasë në mënyrë domethënëse opsionet për të rriturit dhe çiftet. Por familjet që kërkojnë akomodim më të madh do të shohin përfitime të kufizuara.

Kufizimet në dizajnin e politikës gjithashtu na tregojnë se çfarë lloji të dendësisë urbane është i pranueshëm. Kufizimet në lartësi për një kat, distancat e kufijve prej dy metrash dhe kërkesat për njësitë e pavarura në thelb detyrojnë formën më pak efikase të intensifikimit.

Njësitë mund të ndajnë mure dhe shërbime, dhe dizajne me dy kate që përdorin më pak tokë mund të lejohet. Në vend të kësaj, përjashtimi i banesës së gjyshes favorizon konfigurimin që ruan estetikën e periferisë ndërsa ofron një strehim minimal shtesë.

Një përgjigje modeste ndaj krizës së strehimit

Përjashtimi i banesës së gjyshes është shembulli i qasjes së Zelandës së Re ndaj sfidave të strehimit: njohja e krizës ndërsa zbatojnë përgjigje modeste.

Pavarësisht mungesave të rënda në furnizimin me banesa, zhvillimi i densitetit të mesëm që është i zakonshëm në vendet e krahasueshme mbetet kryesisht i papërfunduar. Një vlerësuar 180,000 familje mund të akomodohen përmes densifikimit të gjerë.

Ka përfitime të vërteta që ia vlen të njihen, sigurisht. Përjashtimi zvogëlon barrierat burokratike, mundëson disa banesa shtesë dhe jep pronarëve të pasurive të reja opsione.

Pyetja nuk është aq nëse duhet të miratohet politika e re. Por nëse qeveria është e gatshme ta plotësojë atë me ndryshime më të mëdha që kërkon kriza e strehimit.