Plani i banesave të përballueshme prej 2 miliardë dollarësh të Filadelfias varet shumë nga obligacionet komunale, që mund të sjellin kosto të fshehura për taksapaguesit

Filadelfia Iniciativa e Kryetarës së Bashkisë Cherelle Parker Oportunitetet e Banimit të Lehta, e cila u përfshi në buxhetin e qytetit të miratuar më 12 qershor 2025, është një përpjekje ambicioze për të adresuar sfidat e banesave të përballueshme në qytet.

Parker ka premtuar të krijojë ose të ruajë 30,000 njësi banimi të përballueshme në të gjithë qytetin, me një kosto prej rreth 2 miliardë dollarësh amerikanë.

Për të ndihmuar financimin e planit, administrata Parker thotë se do të lëshojë $800 milionë në obligacione për banesa gjatë tre viteve të ardhshme.

Në një raport në prill 2025, administrata Parker pranon se, në dritën e investimeve në nivel federal në banesat e përballueshme, të ardhurat nga obligacionet komunale të lëshuara nga qeveria lokale “kanë marrë një rol të madh” në programet e banesave në Filadelfia.

Shpesh, vetëm arkëtarët e qytetit dhe komitetet e financave të këshillit të qytetit i kushtojnë vëmendje detajeve pas këtyre obligacioneve komunale.

Si një profesor i së drejtës që studion ndikimin social të obligacioneve komunale, unë besoj se është e rëndësishme që banorët e qytetit të kuptojnë gjithashtu se si funksionojnë këto obligacione.

Ndërsa obligacionet komunale janë pjesë integrale e përpjekjes së qytetit për të rritur aksesin në banesa të përballueshme dhe me çmime të tregut, ato mund të përfshijnë kosto të fshehura dhe kërkesa që rrisin çmimet në mënyra që bëjnë që shërbimet e qytetit të jenë të pamundura për banorët me të ardhura të ulëta.

Si funksionojnë obligacionet komunale

Shumica e njerëzve janë të vetëdijshëm se kompanitë shesin aksione në tregun e aksioneve për të ngritur kapital. Qeveritë shtetërore dhe lokale bëjnë të njëjtën gjë në formën e obligacioneve komunale, të cilat ndihmojnë ata të grumbullojnë para për të mbuluar shpenzimet e tyre dhe për të financuar projekte infrastrukturore.

Këto obligacione janë një formë e borxhit. Investitorët mund të blejnë një interes në obligacion dhe, në këmbim, qeveria lokale premton të paguajë paratë mbrapsht me interes në një periudhë të caktuar kohe. Paratë nga investitorët funksionojnë si një hua për qeverinë.

Obligacionet komunale shpesh përdoren në mënyrë që një gjeneratë tatimpaguesish të mos duhet të mbajë koston e plotë të një projekti që do të përfitojnë shumë gjenerata banorësh. Kostoja e ndërtimit të një urë, për shembull, e cila do të jetë në përdorim për dekada, mund të shpërndahet gjatë 30 viteve në mënyrë që banorët të paguajnë ngadalë huan gjatë kohës në vend që t'u ngarkojnë banorëve rritje të mëdha taksash një vit për të mbuluar koston.

Megjithatë, kostoja e huazimit shtyn përpara koston e projekteve duke shtuar pagesat e interesit në të njëjtën mënyrë siç shtohet në përgjithësi kostoja e blerjes së një shtëpie me një hipotekë. Në përgjithësi, tregu dhe qeveritë shtetërore dhe lokale kanë parë historikisht këtë kosto si një shkëmbim i vlefshëm.

Disa obligacione komunale kanë kufizime

Administrata Parker ka disa opsione kur bëhet fjalë për ngritjen e kapitalit në tregun komunal.

Metoda më e zakonshme është përmes obligacioneve të përgjithshme, të cilat mbështeten nga autoriteti i qytetit për të imponuar dhe mbledhur taksa. Poseduesit e obligacioneve mbështeten në "besimin dhe kreditin e plotë" të qytetit për t'u siguruar që nëse qyteti has vështirësi në shlyerjen e borxhit, qyteti do të rrisë taksat për banorët për të siguruar pagesën.

Qyteti planifikon të përdorë obligacione të përgjithshme për të ndihmuar financimin e planit të banesave të përballueshme, por ka kufizime në sa mund të huazojë në këtë mënyrë. Kushtetuta e shtetit kufizon aftësinë e Filadelfias për të marrë borxhe në një total prej 13.5% të vlerës së pasurisë së saj të vlerësuar taksueshme, bazuar në një mesatare të kësaj shume për 10 vitet e mëparshme.

Philly ka një opsion tjetër

Qyteti, megjithatë, gjithashtu ka autoritetin për të marrë një formë tjetër borxhi: obligacionet e të ardhurave. Obligacionet e të ardhurave mbështeten në burime të veçanta të të ardhurave në vend të fuqisë tatimore të qeverisë. Jurisdiksionet lëshojnë obligacione të të ardhurave për të financuar projekte ose shërbime të veçanta – zakonisht ato që gjenerojnë të ardhura nga tarifat e paguara nga përdoruesit.

Për shembull, një shërbim uji ose kompani energjetike publike mbështetet në tarifat e ujit dhe ujërave të zeza ose tarifat dhe tarifat e energjisë elektrike për të paguar obligacionet e të ardhurave. Po ashtu, një autoritet i transportit do të mbështetet në taksa për të paguar obligacionet e të ardhurave të lëshuara për ndërtimin e një rruge me pagesë, siç është Rruga e Turnpike të Pensilvanisë.

Sipas ligjit shtetëror, obligacionet e të ardhurave janë "borxhe jo-rrëfim." Nuk janë borxhe të qytetit, sepse qyteti nuk ka premtuar të shlyejë borxhin përmes fuqisë së tij tatimore. Përkundrazi, ata që paguajnë tarifat për të përdorur shërbimin po shlyejnë borxhin.

Që nga fillimi i vendosjes së kufizimeve më të rrepta mbi borxhet pas Depresionit të Madh në vitet 1930, qytetet në të gjithë SHBA kanë përdorur gjithnjë e më shumë obligacione të të ardhurave për të shmangin kufizimet e borxhit shtetëror dhe ende të financojnë shërbime publike të vlefshme, duke përfshirë projekte të banimit të përballueshëm.

Kur një entitet tjetër qeverisës – në vend të qytetit – lëshon obligacionin, dhe qyteti paguan atyre një tarifë shërbimi për ta bërë këtë, është një formë e asaj që quhet borxh kanal. Detyrimi për të paguar tarifën e shërbimit tek entiteti tjetër qeverisës është borxh kanal që qyteti e paguan nga fondi i tij i përgjithshëm.

Në Filadelfia, borxhi i kanalit përfshin obligacionet e të ardhurave të lëshuara nga Autoriteti i Filadelfias për Zhvillimin Industrial dhe Autoriteti i Zhvillimit të Ri të Filadelfias.

Nga vitet fiskale 2012 deri në 2021, borxhi i papërfunduar i qytetit nga obligacionet e përgjithshme të detyrimeve të paguara nga fondi i përgjithshëm ishte ndërmjet 1.3 miliardë dollarë deri në 1.7 miliardë dollarë në vit. Megjithatë, borxhi i kanalit të qytetit tejkaloi atë shifër çdo vit, duke varur nga 1.8 miliardë dollarë deri në gati 2.3 miliardë dollarë. Në vitet më të fundit, borxhi i kanalit ka qenë më i vogël se borxhi i qytetit nga obligacionet e përgjithshme të detyrimeve.

Qyteti mbajti borxhin e kanalit në librat e tij – dhe është i detyruar ta paguajë atë – edhe pse vjen nga obligacionet e lëshuara nga autoritetet e zhvillimit, sepse këto borxhe lidhen përsëri me qytetin. Në obligacionet e lëshuara nga këto agjenci, qyteti bëhet në të vërtetë si një klient i agjencisë. Qyteti zakonisht është i detyruar të paguajë tarifat e shërbimit të agjencisë si pjesë e një obligimi kontraktual që nuk mund të anulohet.

Të ardhurat në të cilat mbështeten obligacionet e agjencive të zhvillimit, paratë nga të cilat pritet të paguhen obligatoret e obligacioneve, nuk vijnë nga tarifat që banorët paguajnë nga xhepi i tyre – për shembull, përmes shitjes së biletave nga një stadium sportiv i ndërtuar me obligacione të të ardhurave. Paratë në vend të kësaj vijnë nga arkëtaria e qytetit.

Një rrugëdalje për banesat e përballueshme

Në thelb kjo është një rrugëdalje për qytetin për të shmangur kufizimet e borxhit të vendosura për Filadelfian në kushtetutën e shtetit. Ndonjëherë kreativiteti në qeveri kërkon përdorimin e rrugëdaljeve për të përfunduar punën – për të arritur po, në vend të një ngërçi.

Mendoni për këtë analogji. Thoni se motra juaj merr një hua bankare për të blerë një makinë për ju sepse kufiri juaj i kreditit është i plotësuar. Ajo mbështetet tek ju për ta kthyer, dhe ajo përdor pagesën tuaj për të paguar bankën. Por nëse ju nuk e ktheni, ajo nuk është përgjegjëse ligjërisht për të paguar bankën vetë. Pra, është borxhi juaj, por ajo është kanali.

Nëse qyteti mbajti përgjegjësinë vetë, mund të përdorë borxhin e kanalizuar në mënyrë të përgjegjshme për ta bërë realitet ndërtimin e banesave të përballueshme.

Zyra e kryetarit nuk u përgjigj pyetjeve të mia nëse ata planifikojnë të përdorin borxhin e kanalizuar të lëshuar nga një autoritet zhvillimi, nëse ky borxh do të përfshijë tarifa shërbimi, dhe cilat fonde do të përdoren për të paguar ato tarifa.

Në kërkesën e saj për të rritur aksesin në banesa të përballueshme, administrata Parker duhet, në mendimin tim, të jetë e kujdesshme për të kufizuar tarifat e shërbimit që ajo pranon të paguajë – të cilat nuk kanë kufij të përcaktuar ligjërisht – dhe gjithashtu të mendojë se nga do të gjejë të ardhura për të mbuluar këto shpenzime. Për shembull, a do të vijë nga shitja e tokës së pronës së qytetit? Tarifat e ngarkuara ndaj zhvilluesve? Apo burime të tjera?

Përndryshe, taksapaguesit mund të mbeten duke paguar një faturë që është kryesisht e pakufizueshme.

Lexoni më shumë nga historitë tona rreth Filadelfias.