USDA Nuk e Leu Ajo Të Lërë Shtëpinë Kur Nuk Mund Të Paguante Hipotekën E Saj, Por E Shtypi Me Detyrim

nga Sawyer Loftus, Bangor Daily News

Ky artikull u prodhua për Rrjetin Lokal të Raportimit të ProPublica në bashkëpunim me The Bangor Daily News. Regjistrohuni për Dispatches për të marrë histori të tilla sa më shpejt që publikohen.

Në një segment me dy korsie të Rrugës së SHBA 1 në Caribou rural, Maine, ndodhet një shtëpi e bardhë me stil ranch që është mbuluar nga barërat dhe rrënjët e hardhive.

Shtëpia dikur ishte realizimi i një ëndrre. Pronari e kishte blerë në vitin 2006 përmes një programi federal hipotekor të dizajnuar posaçërisht për njerëz si ajo: të varfër, pronarë të parë që jetojnë në pjesët më rurale të Shteteve të Bashkuara. Loan-i, i cili vinte direkt nga Departamenti i Bujqësisë i SHBA-së, nuk kërkonte pagesë paraprake.

Por gjërat filluan të shkonin keq që nga dita kur ajo u zhvendos. Së pari, bodrumi u përmbyt. Pastaj, soba ndaloi së punuari. Ndërsa kostot e riparimeve të mëdha u grumbulluan gjatë gjashtë viteve të ardhshme, shëndeti i gruas u përkeqësua deri sa u detyrua të linte punën si menaxhere në Kmart. Kontrolli i saj për paaftësi nuk ishte i mjaftueshëm për të mbuluar shpenzimet mjekësore dhe mirëmbajtjen e shtëpisë — e lëre më pagesën mujore të hipotekës prej 855 dollarësh.

Pra, në vitin 2012 ajo shkoi në një zyrë të USDA-së 20 milje larg dhe u përpoq të jepte shtëpinë prapa. Ajo tha se stafi aty nuk do ta pranojë çelësin e saj, duke i thënë në vend që ta pranojë atë, të telefonojë një numër pa pagesë për ndihmë, siç kërkon protokolli i agjencisë. Ajo la një mesazh dhe nuk mori përgjigje. Ajo ndaloi të paguante hipotekën dhe u largua.

Shtëpia e saj e ëndrrave qëndroi e braktisur për më shumë se një dekadë.

Udhëzimet e USDA thonë se agjencia duhet të veprojë shpejt kur huamarrësit mbeten pas datës së pagesës “për të minimizuar çdo humbje të mundshme për Qeverinë dhe huamarrësin.” Shitja e shpejtë ndihmon që qeveria të mos paguajë kostot ligjore dhe administrative të lidhura me ekzekutimin e kredive në të ardhmen dhe mund të mbrojë huamarrësin nga përfshirja e një dëmi të madh në historinë e tij të kreditit.

Por kjo nuk ndodhi. Përkundrazi, kaluan 13 vjet para se një ndihmës i sheriff-it të trokitte në derën e apartamentit të banimit publik të gruas në maj dhe t’i dorëzonte atij dokumentet e ekzekutimit të kredive për shtëpinë e ranch-it tashmë të shkatërruar që ishte pushtuar nga shfrytëzuesit. Vonesa e qeverisë dëmtoi vlerën e investimit të saj dhe la gruan me një faturë shumë më të madhe se kostoja e kredisë që ajo kishte marrë fillimisht — me interes shtesë dhe tarifa të tjera që kishin grumbulluar gjatë atyre viteve.

Gruaja, tani 68 vjeçe, refuzoi të jepte intervistë, por avokati i saj, Tom Cox, tha se ajo e lejoi atë të ndante përvojën e saj me kusht që ajo të mos identifikohet për të mbrojtur privatësinë e saj.

Që nga marsi, USDA ka paraqitur 56 ekzekutime kredie në sistemin gjyqësor federal kundër pronave të blera me një hipotekë të zhvillimit rural, e njohur edhe si një hua direkte e Sektorit 502. Të gjitha përveç njërit ishin në Maine. Huamarrësit janë në mospërfillje për një mesatare prej gati nëntë vjet.

As në rastin e pronarit të shtëpisë në Caribou, vonesat e USDA në ato raste kanë rezultuar në rritjen e borxhit të huamarrësve për shkak të interesit dhe tarifave që janë grumbulluar gjatë viteve të intervenuara, sipas një hetimi të Bangor Daily News dhe ProPublica mbi rastet e ekzekutimit të kredive dhe intervistave me ish-zyrtarë të USDA-së dhe ekspertë ligjorë.

Në mesatare, huamarrësit në 55 raste në Maine janë borxhli me 110,000 dollarë më shumë se sa do të kishin qenë nëse agjencia do të kishte vepruar për të marrë pronat kur ata fillimisht kanë dështuar, zbuluan Bangor Daily News dhe ProPublica. Kjo përfshin atë që USDA i quan “tarifat e ruajtjes dhe inspektimit”, një kategori e gjerë në dosjet e ekzekutimit të kredive që mund të përfshijë riparime shtëpie dhe mirëmbajtje të oborrit, ndër të tjera.

Kredimarrësit që nuk mund të paguajnë rrezikojnë që qeveria të ngarkojë pagat ose benefitet federale të tilla si Sigurimi Shoqëror. Gruaja nga Caribou kishte paguar gjashtë herë kontrollet e saj të paaftësisë që nga viti 2015 për të kompensuar borxhin e saj përpara se USDA të shpronësonte pronën e saj, sipas avokatit të saj. Mënyra më e mirë për t’u mbrojtur nga qeveria që të mos ngarkojë benefitet federale është të bëjë falimentim, thanë avokatët.

“Kjo vërtetë minon konceptin e dhënies së aksesit në pronësi shtëpie për një popullatë që ndoshta nuk do të kishte mundur ta përballonte ndryshe,” tha Rhiannon Hampson, ish-drejtore e zhvillimit rural të USDA-së për Maine-in, e cila dha dorëheqjen në janar para inaugurimit të Presidentit Donald Trump. “Ironia, me të gjitha këto tarifa të ngarkuara, është se ata nuk mund të përballojnë të dalin prej saj.”

Valë e fundit e regjistrimeve të shpronësimeve në Maine thekson dështimin e qeverisë për të monitoruar një program hipotekash që që nga themelimi i tij në vitin 1949 ka derdhur dhjetëra miliarda dollarë taksash për t’u dhënë amerikanëve më të varfër një shans për pronësi shtëpie.

USDA nuk raporton publikisht sa shpesh regjistron shpronësime. Deputetja Chellie Pingree, një demokratike nga Maine dhe anëtare e një nënkomisioni të miratimeve të Dhomës së Përfaqësuesve që mbikëqyr programin e huasë direkte të USDA-së, ka propozuar një gjuhë në raportin e miratimeve të bujqësisë për vitin fiskal 2026 që i kërkon agjencisë të raportojë rregullisht numrin e shpronësimeve dhe pronave të braktisura që lidhen me programin e huasë direkte. Projektligji pret votimin përpara të gjithë Dhomës së Përfaqësuesve.

USDA ka regjistruar rregullisht shpronësime në Maine para pandemisë së koronavirusit, por ka bërë shumë rrallë diçka të tillë në vitet e fundit, sipas Richard H. Broderick Jr., një avokat nga Maine me të cilin agjencia kishte kontratë për të regjistruar shpronësime deri në vitin 2022. Kevin Crosman, avokati i Maine që tani regjistron shpronësime në emër të USDA-së, nuk komentoi pse agjencia filloi përsëri ta bëjë këtë.

Gazetarët vizituan 12 nga 55 shtëpitë në zonën kryesore të mbulimit të Bangor Daily News në maj. Të paktën pesë dukeshin të braktisura dhe në gjendje të keqe — me dritare të mbuluara ose një shenjë të vendosur në derë duke thënë se po kujdesej për to nga një kompani në Nju Jork — duke ngritur dyshime se qeveria do të rikuperojë investimet e saj.

USDA supozohet të marrë në zotërim pronat e blera me një huë direkte të Seksionit 502 dhe të fillojë procesin e shpronësimit kur pronari bëhet i paaftë, vdes ose e braktis atë, sipas manualit të agjencisë. Përndryshe, pronat mund të mbeten të paprekura dhe të humbasin vlerë.

Kjo vërtetë minon konceptin e dhënies së aksesit në pronësi shtëpie për një popullatë që ndoshta nuk do të kishte mundur ta përballonte ndryshe.

—Rhiannon Hampson, ish-drejtore i zhvillimit rural të USDA-së për Maine

Udhëzimet e agjencisë nuk përcaktojnë sa shpejt duhet të ndërhyjë qeveria pas një huaje që bie në vonesë, por sipas ligjit federal, huadhënësit nuk mund të shesin një pronë deri sa huamarrësit të jenë në mospërmbushje për 120 ditë.

Pothuajse një e pesta e 159,208 huave direkte të Sekcionit 502 të USDA-së në portofolin kombëtar aktiv — 30,496 — ishin në vonesë në mars, sipas të dhënave të brendshme të agjencisë të marra nga Bangor Daily News dhe ProPublica. Ky shkallë është dy herë më i madh se ajo që një raport i brendshëm i agjencisë në vitin 1993 e konsideronte të pranueshme. Por as USDA as Shtëpia e Bardhë nuk do të shpjegonin pse agjencia po fokusohet në shpronësime në Maine. Vermont është shteti i vetëm tjetër ku USDA ka paraqitur një shpronësim, sipas dokumenteve të gjykatës federale.

Shpronësimet filluan pak para se Departamenti i Drejtësisë i Trump të padiste shtetin e Maine në prill për përfshirjen e sportistëve transgender në sportet e vajzave, pjesë e një grindjeje më të madhe midis Trump dhe guvernatores së Maine, Janet Mills. Shtëpia e Bardhë nuk do të thoshte nëse shpronësimet janë të lidhura në ndonjë mënyrë me ato konflikte në vazhdim.

Administrata Trump po kërkon të shfuqizojë programin e pronësisë së banesave rurale që ka 76 vjet në propozimin buxhetor të Shtëpisë së Bardhë për vitin fiskal 2026. Disa nga paraardhësit e tij, duke përfshirë Barack Obama dhe George W. Bush, gjithashtu kanë kërkuar të ulin programin e huasë direkte prej 880 milionë dollarësh, i cili ka mbështetje bipartizane në Kongres.

Një zëdhënës i USDA-së tha se administrata Trump është duke rishikuar huatë për të “kuptuar madhësinë e problemeve që ka trashëguar.” Agjencia vuri në dukje se vetëm në Maine, më shumë se 800 prona konsiderohen të vonuara dhe pothuajse 400 shtëpi po monitorohen për shpronësim. USDA nuk u përgjigj në pyetje të tjera.

“Pa shpresë në Borxh”

Në vitin 2013, disa muaj pasi gruaja nga Caribou kishte braktisur pronën e saj, ajo mori një letër në banesën e saj të re nga USDA që e njoftonte se duhej të paguante qeverisë $22,000 në pagesa të papaguara të hipotekës dhe tarifa vonese ose do të humbte shtëpinë në Caribou, tha Cox, avokati i saj. Ai tha se ajo nuk pagoi sepse nuk donte më shtëpinë. USDA i dërgoi pothuajse një duzinë letra ndërmjet vitit 2014 dhe 2015 duke pretenduar se ekzekutimi i shtëpisë ishte i pashmangshëm, por një dekadë kaloi para se ajo të shërbehej me dokumente të ekzekutimit këtë pranverë.

Një shenjë në derën kryesore thotë se prona po mirëmbetet nga një kompani e Nju Jorkut, e cila nuk u kthye në telefon kërkesat për koment. Një mbulesë jeshile shtrihet mbi seksionet e munguar të çatisë. Brenda, grumbuj plehrash dhe fekalesh mbysin dyshemenë.

Gjendja e dëmtuar e shtëpisë që një grua bleu me një hipotekë USDA në Caribou, Maine (Me mirënjohje nga Tom Cox)

Një agjent imobiliar që inspektoi shtëpinë në qershor me Cox vlerësoi vlerën e shtëpisë rreth $40,000, një vlerë e ulur shumë nga çmimi i blerjes në vitin 2006 prej $144,000.

Gjatë kohës që ajo kishte braktisur pronën, ajo që gruaja detyrohej të paguante USDA vazhdoi të rritej, tha Cox.

Klienti i tij tani i detyrohet qeverisë $393,463, sipas dokumenteve gjyqësore — pothuajse 10 herë më shumë se sa vlera e shtëpisë. Pothuajse 60% e kësaj përbëhet nga interesat që grumbulluan pas papaguar, si dhe $91,304 në tarifa “mbrojtjeje dhe inspektimi”.

“Nëse USDA do të kishte trajtuar këtë çështje në vitin 2012, ata mund të kishin marrë pjesën më të madhe ose të gjitha paratë e tyre duke shitur shtëpinë” para se ajo të dëmtohej, tha Cox. “Ata nuk do ta mbledhin tani. Është një humbje e madhe e burimeve dhe parave të qeverisë për ta lejuar këtë të ndodhë.”

Të tjerë huamarrës të USDA thjesht vazhdojnë të jetojnë në shtëpitë e tyre shumë kohë pas papagimit të huave të tyre, duke grumbulluar borxhe më shumë çdo vit që qeveria nuk vepron për të mbledhur.

Është një humbje e madhe e burimeve dhe parave të qeverisë për ta lejuar këtë të ndodhë.

—Avokat Tom Cox

Christine Ogden kishte ndaluar të paguante hipotekën prej $465 në muaj për shtëpinë e saj me ngjyrë blu në qytetin bregdetar të Searsport në Maine në vitin 2013, sipas dokumenteve gjyqësore. Ajo tha se i tha USDA në atë kohë që ta merrte shtëpinë e saj pasi agjencia e kërcënoi me ekzekutim nëse nuk paguante.

Por u desh për të arritur që qeveria të përpiqej të përjashtonte pronën e saj deri në vitin 2019. Rasti u hodh poshtë në vitin 2020 në mes të pandemisë së koronavirusit. Pesë vjet më vonë, në prill, ajo mori një thirrje për të paraqitur në gjykatën federale për të filluar përsëri procedurat e ekzekutimit të detyrimeve.

Ogden tani i detyrohet 203,787 dollarë nga ajo që kishte qenë një hipotekë prej 66,200 dollarësh, sipas dokumenteve të gjykatës. Gjysma e borxhit të saj përbëhet nga interesat që u grumbulluan pasi ajo nuk pagoi, si dhe tarifa të tjera që nuk do të kishte pasur nevojë të paguante nëse USDA do të kishte trajtuar vonesën më herët, zbuluan analiza nga Bangor Daily News dhe ProPublica.

Ogden, e cila ka jetuar pa pagesë qira në shtëpi për 12 vjet, thotë se nuk është në gjendje të paguajë borxhin në rritje dhe nuk di se çfarë do të ndodhë. Ekzekutimi do ta dëmtojë kreditin e saj, duke e bërë më të vështirë për të marrë një hua tjetër ose për të gjetur një banesë me qira, tha ajo.

“Jam 59 vjeç,” tha Ogden. “Do të jem kryesisht pa shtëpi.”

Little Government Oversight

Pronaret e një prone tjetër, në Norridgewock në qendër të Maine, gjithashtu ndaluan të paguanin hipotekën e tyre — dhe u zhvendosën nga shtëpia — vite para se USDA të ekzekutonte shtëpinë këtë pranverë, tregojnë dokumentet e gjykatës. Pronaret nuk janë dukur të jetojnë në pronë që nga të paktën 2014, sipas regjistrimeve të taksave të pronës, dhe nuk kanë paguar hua në vitin 2019 — por qeveria nuk e bëri kërkesën për ekzekutim deri në prill.

Pronaret, rezultoi, po shkelnin rregullat e USDA duke u dhënë me qira shtëpinë e tyre. Qiraxhiu, i cili u përgjigj në derë kur një reporter vizitoi në maj pas dorëzimit të kërkesës së ekzekutimit në gjykatën federale, nuk do të ndajë emrin e tij por vlerësoi se ka paguar 100,000 dollarë në qira tek pronarët gjatë 12 viteve që tha se ka jetuar aty. Udhëzimet e USDA lejojnë huamarrësit të marrin me qira shtëpitë e tyre vetëm për deri në tre vjet, dhe vetëm në rrethana shumë të ngushta.

Pronat e blera nën programin e huasë direkte 502 duhet të jenë banesa e përhershme e huamarrësit dhe nuk duhet të jenë të destinuara për të gjeneruar të ardhura, sipas udhëzimeve të USDA. Pronaret mund të marrin me qira pronat e tyre vetëm për shkak të ngjarjeve të caktuara të jetës si p.sh. nëse familjet e tyre dalin jashtë shtëpisë aktuale ose nëse po lëvizin për një punë. Por huamarrësi duhet të paguajë ende hipotekën çdo muaj.

USDA thotë se pronarët e shtëpisë në Norridgewock i detyrojnë agjencisë 276,191 dollarë. Pronaret jetojnë në Tenesi, sipas thirrjeve për ekzekutim dhe dokumenteve të tjera të gjykatës të depozituara këtë vit nga USDA; ata nuk u përgjigjën në telefonatat e bëra në numrat e telefonit të regjistruar në emrin e tyre.

Stafi i USDA-së me bazë në Maine, i cili dikur ishte në kontakt të ngushtë me huamarrësit kur ata përballeshin me probleme financiare, tani ka pak ose aspak mbikëqyrje të huave të Seksionit 502. Kjo është për shkak të një ristrukturimi të madh në vitet 1990 që eliminoi shumë zyra të qarkut që menaxhonin të gjitha aspektet e huave dhe centralizoi shërbimin e këtyre huave në një zyrë në St. Louis, tha Leslie Strauss, një analist i politikës së lartë për Këshillin e Ndihmës së Banimit, një organizatë jofitimprurëse me bazë në Uashington, D.C. e fokusuar te banimi i qëndrueshëm rural.

Këto ndryshime erdhën pas një studimi të brendshëm në vitin 1991 që përfundoi se centralizimi i administratës së këtyre huave do të sillte shërbim më të mirë dhe një normë më të ulët të papaguarve rreth 10%, sipas një raporti të vitit 1993 nga Zyra e Përgjegjshmërisë së Qeverisë së SHBA-së. Më shumë se tre dekada më vonë, norma e papaguarve për huatë direkte të Seksionit 502 është pothuajse dyfishuar në 19%.

Hampson, ish zyrtar i zhvillimit rural në USDA në Maine dhe tani drejtore e zhvillimit ekonomik për Institutin e Kërkimeve të Gropës së Maine-it, tha se kishte shtyrë agjencinë që të lejonte stafin lokal të rifitonte mbikëqyrjen e situatës financiare të huamarrësve “që të mund të shkojmë jashtë dhe të monitorojmë atë që po ndodh, në mënyrë që të mos jemi të papritur.”

Por përpjekja e saj nuk mori hov, tha Hampson.

Ndërsa ekzekutimet e shtëpive u grumbulluan në Maine gjatë muajve të fundit, faqja e internetit e USDA-së publikoi një këshillë duke udhëzuar huamarrësit e vështirë në Maine që të telefonojnë në zyrën e St. Louis për ndihmë. Por më pak anëtarë stafi janë në dispozicion për të përgjigjur pas prerjeve të fundit të Trump-it në fuqinë punëtore federale.

Nga fillimi i majit, 1,536 punonjës — pothuajse një e treta e zyrës së zhvillimit rural — kishin pranuar largimin nga puna, sipas dokumenteve të USDA-së që përshkruajnë rezultatet e dy ofertave të nxitjes financiare të administratës Trump për të larguar punonjësit. Nga ata, 197 punonin në zyrën e St. Louis.

“Ne nuk mund të përballojmë dështimin,” tha Hampson për ekzekutimet e vonuara që po çojnë në borxhe të papërballueshme. “Pesha është te qeveria që të sigurojë që po ofrojmë rrjeta sigurie të duhura për të parandaluar që diçka e tillë të ndodhë.”

Michael Shepherd, Sasha Ray dhe Paula Brewer nga BDN kontribuan raportimin. Mariam Elba nga ProPublica kontribuoi kërkimin.