Vërejtje për potencialin e flluskës së pasurive të patundshme kombëtare

● Në Indonezi rritja e çmimeve të aseteve është më e shpejtë se rritja e ekonomisë.

● Kur çmimet e pronave rriten më shpejt se fuqia blerëse e shoqërisë, tregu humbet ekuilibrin e tij.

● Kërkesa e lartë bën që veprimet spekulative në pronë të shumohen.

---

Aldi ka kursyer për vite me radhë për të blerë shtëpinë e tij të parë në Jakarta. Ai imagjinon të mund të jetojë në një banesë të vogël, të rehatshme, pa pasur nevojë të lëvizë nga një kontratë në tjetrën çdo disa vjet. Por, realiteti nuk është aq i thjeshtë. Çdo herë që ai gjen një shtëpi që i përshtatet buxhetit të tij, çmimi është tashmë rritur para se ai të ketë mundësi të marrë një vendim.

Ai humbet në konkurrencë me blerës me xhepa të thellë që mund të blejnë disa njësi njëherësh për t'i mbajtur dhe më pas t'i shesin përsëri me çmim më të lartë.

Historia e Aldi më sipër përfaqëson gjendjen e përgjithshme që përjeton shoqëria e mesme dhe e ulët që ka vështirësi të zotërojë një shtëpi në Indonesi. Ky sfidë është fokus i qeverisë, e cila më pas përgjigjet me “Programi 3 Milionë Shtëpi” ideja e Presidentit Prabowo Subianto.

Ky program synon të adresojë mbingarkesën e banesave që arrin më shumë se 12 milionë njësi dhe të nxisë rritjen e pronësisë së banesave që është ende e ulët, rreth 60%.

Megjithatë, kërkesa e madhe mund të krijojë rrezikun e spekulimit: shtëpitë blihen jo për t'u banuar, por për t'u shfrytëzuar si instrument investimi fitimprurës.

Skema e tregut të pronës që funksionon pa ndërhyrjen e qeverisë shpesh e zgjeron hendekun ekonomik. Sipas ekonomistit francez, Thomas Piketty, rritja e çmimeve të aseteve është më e shpejtë se rritja e ekonomisë. Si pasojë, pronarët e aseteve të pronës shijojnë përfitime nga rritja e çmimeve dhe të ardhurat nga qiraja. Ndërsa shoqëria që ende nuk ka shtëpi vështirë se mund të ndjekë çmimet që vazhdojnë të ngrihen.

Rreziqet reale të fryrjes së shtëpive kombëtare

Skema që po ndodh aktualisht në Indonesi nuk është diçka e re në botë. Japonia përjetoi flluskën e pasurive të patundshme në vitet 1980 që më pas shpërtheu dhe shkaktoi stagnim ekonomik të gjatë.

Këto frymëzohen nga veprimet spekulative të tokës të mbështetura nga dobësia e rregullimit, si politikat më të buta të përdorimit të tokës, tarifat e ulëta të taksave dhe ligjet e taksave që kanë hapësira të shumta ligjore mbi fitimet kapitale nga toka, dhe normat e interesit të rregulluara në mënyrë të ashpër por jo të përshtatshme. Njësoj po përballet Kina aktualisht.

Kanada dhe Zelanda e Re gjithashtu kanë përjetuar rritje të çmimeve të banesave për shkak të kërkesës së lartë nga investitorët e huaj, gjë që ka detyruar qeverinë e tyre të zbatojë rregulla të rrepta për të frenuar spekulimin. Ngjashmëria nga bazat e ndryshme të studimeve është mungesa e rregullimit të rreptë që çon në rritjen e lirë të çmimeve për shkak të spekulimit.

Në teori efikasiteti i tregut, çmimi i aseteve në mënyrë ideale pasqyron të gjitha informacionet e disponueshme. Megjithatë, në tregun e pasurive të paluajtshme, shpesh ndodh që çmimet të jenë të pasakta për shkak të kufizimeve të informacionit dhe sjelljes spekulative. Investitorët që blejnë me pritshmërinë se çmimet do të rriten vazhdimisht, në fakt, shtyjnë çmimet më shumë larg vlerës bazë të tyre.

Kur çmimet e pasurive të paluajtshme rriten më shpejt se fuqia blerëse e shoqërisë, tregu humbet ekuilibrin e tij, duke krijuar një frynese që mund të shpërthejë në të ardhmen. Prandaj, politika e duhur është e nevojshme për të siguruar që çmimet të pasqyrojnë vlerën e drejtë dhe jo vetëm pritshmëritë spekulative.

Nevoja për përshtatjen e politikave të ngushtimit dhe transparencës së pasurive në Singapor

Singapori ka treguar se si rregullimi i rreptë mund të kontrollojë spekulimin në pasuri të paluajtshme. Ky vend zbatojnë dy grupe kryesore politikash: fiskale dhe jo-fiskale.

Dari sisi fiskal, qeveria zbatohet Shtesë e Tarifes së Stampit të Blerësit (ABSD). Qytetarët e Singaporit paguajnë taksë 20% për pronën e dytë dhe 30% për pronën e tretë dhe më tej. Rezidenti i Përhershëm (PR) paguan 5% për pronën e parë, 30% për të dytën, dhe 35% për të tretën.

Qytetarët e huaj paguajnë taksë 60% për të gjitha pronat që blejnë. Përveç kësaj, tarifa e stampit të shitësit (SSD) zbatohet për të ulur koston e çmimit me taksë prej 4% deri në 12% për shtëpitë që shiten brenda tre vjetësh nga data e blerjes.

Menaxhimi i kreditit bankar atje gjithashtu është i rregulluar në mënyrë që të sigurojë që totali i borxhit të huamarrësit të mos kalojë 55% të të ardhurave mujore. Këto masa e bëjnë blerjen e pronës më selektive dhe frenojnë spekulimin bazuar në borxh.

---

Lexoni gjithashtu: Ndryshimet klimatike ulë çmimet e shtëpive por rrisin tregun e pronave të braktisura: hulumtim

---

Dari ana jo-fiskale, Singapori rrit transparencën e tregut të pronave për të ulur mundësinë e gabimeve në informacion. Qeveria ofron të dhëna mbi çmimet e pronave përmes autoritetit të zhvillimit urban (URA) dhe Këshillit të Zhvillimit të Banesave (HDB), duke përfshirë çmimin e shitjes, vendndodhjen, sipërfaqen e njësisë, deri te data e transaksionit.

Këto transparenca ndihmojnë blerësit si Aldi që të mos blejnë prona me çmime që nuk janë të monitoruara mirë nga qeveria. Me informacione më të plota, blerësit mund të bëjnë vendime më “racionale”, duke shmangur kurthet e çmimeve joreale.

Përpjekja për transparencë të çmimit

Për shitësit, transparenca e çmimit kufizon mundësinë për të rritur çmimet në mënyrë të padrejtë. Nëse çmimi i tregut dihet gjerësisht, është e vështirë për ta të fryjnë çmimet pa arsye të qarta. Nga këndvështrimi i psikologjisë ekonomike, transparenca ndihmon individët të marrin vendime nën rrezik dhe pasiguri.

Në tregjet jo të transpaentë, blerësit zakonisht mbështeten tek intuicioni ose ndjekin sjelljen e tufës, e cila shpesh kontribuon në fryrjen e çmimeve të pronave. Kur informacioni është i disponueshëm gjerësisht, mund të bëhet një analizë më e arsyeshme, duke ulur potencialin për çmime të papërkrahura nga fundamentet ekonomike.

Përveç transparencës së çmimit, roli i vlerësuesve të pavarur është shumë i rëndësishëm në përcaktimin e çmimeve objektive të pronave që pasqyrojnë vlerën themelore.

Vlerësuesit profesionalë mund të ndihmojnë në sigurimin që çmimet e pronave nuk do të rriten vetëm për shkak të spekulimeve, duke ofruar referenca më të sakta për blerësit, shitësit dhe institucionet financiare në vlerësimin e aseteve të pronës.

Për më tepër, transparenca e çmimit i jep përparësi pronarëve të shtëpive që dinë se vlera e pronës së tyre po rritet. Prandaj, është e nevojshme të krijohet një platformë informacioni për pronat që ruan dhe shpërndan të dhëna mbi pronat në treg në mënyrë reale dhe transparente.

Një nga themeloret që duhet mbështetur është ndërtimi i Sistemit Informacionit të Vlerësimit Kombëtar (SIPN) që po hartohet nga Drejtoria e Përgjithshme e Stabilitetit dhe Zhvillimit të Sektorit Financiar, Ministria e Financave.

Dizajni i politikave publike makro duhet të bazohet në kuptimin e sjelljes së tregut. Politikat konvencionale që fokusohen vetëm në rregullore bazuar në stimuj dhe dis-stimuj pa marrë parasysh faktorët psikologjikë dhe informacionin shpesh dështojnë të arrijnë qëllimet e pritshme.

Nëse aspekti i sjelljes së tregut injorohet, politika mund të shkaktojë efekte anësore të padëshiruara, si spekulimi gjithnjë e më agresiv ose shmangia e taksave më kreative. Kuptimi i kufizimeve të informacionit, paragjykimeve kognitive, dhe reagimeve psikologjike ndaj rregulloreve është shumë i rëndësishëm për krijimin e politikave efektive.

---