Banesa: Kush mund të përballojë të shkojë me qira në kryeqytetin e Sllovenisë?

“Çdo vit marr pushim që të jem në gjendje të lëviz, gjë që më bën të jem plotësisht i lodhur sepse po lëviz në vend të pushimit. Dhe çdo lëvizje kushton para plus shpesh duhet të paguash një agjent prone dhe dyfishin e qirasë. Dhe pastaj ka edhe depozitën e sigurisë,” na tha në pyetësor një qiramarrëse që po lëvizte përsëri sepse apartamenti i saj i marrë me qira ishte shitur.

Banesa në Lubjanë po bëhet gjithnjë e më e shtrenjtë, siç do të pranojë kushdo që qiradhën në kryeqytet.

Gjithashtu, qiraja është një formë e pasigurtë e jetesës: shumë qiramarrës frikësohen se kontrata e tyre do të përfundojë, se qira do të rritet, dhe ata nuk do të mund të paguajnë më, ose se pronari nuk do ta rinovojë kontratën – këto ishin përgjigjet më të zakonshme në pyetësorin tonë për tregun e banesave me qira deri tani.

Pod Črto dëshironte të kuptonte se çfarë mund të zgjedhin qiramarrësit që po kërkojnë një banesë të re me qira.

Ne vendosëm periudhën e analizës në pak më shumë se tre muaj, që e vlerësuam si kohën që një qiramarrës potencial do të kalonte duke kërkuar një vend të ri për të lëvizur.

Prandaj, analiza jonë përfshin reklamat online të publikuara midis 3 prillit dhe 21 korrikut 2024. Listimet e analizuar përfshijnë të dy reklamat për qira apartamentesh dhe reklamat për qira shtëpish.

Një qiramarrës potencial që kërkon një vend të ri për të qiruar gjatë kësaj periudhe mund të zgjedhë midis gjithsej 1,595 reklamash për apartamente me një çmim mesatar të qirasë së reklamuar prej 1,014 euro në muaj dhe 59 reklamash për shtëpi me një çmim mesatar të qirasë së reklamuar prej 2,671 euro në muaj. 

Vetëm tre reklama me qira mujore prej 300 euro

Banorët në lagjen rezidenciale në rajonin administrativ Ljubljana Bežigrad. Fotografi: Metod Blejec

Preç i ulët për një apartament ndër të gjitha listimet e analizuar ishte 300 euro në muaj, ndërsa më i larti ishte 4,500 euro në muaj. 

Vetëm tre nga listimet e publikuara të banesave reklamuan një qira prej 300 euro në muaj, dhe ato për studiot prej 17, 15 dhe 12 metra katrorë përkatësisht. 

Preçi më i lartë i reklamuar prej 4,500 euro në muaj u shfaq gjithashtu në tri listime, dhe ato për apartamente me katër ose më shumë dhoma dhe një sipërfaqe prej midis 183 dhe 262 metrash katrorë.

Preçi më i ulët i reklamuar për një shtëpi ishte 590 euro në muaj. Sipas shitësit, kjo shtëpi ndodhet 25 minuta me makinë nga qendra e Ljubljanës. Shtëpia tjetër më e lirë e reklamuar për qira ishte 800 euro në muaj, ndërsa e tretë më e lirë ishte 1,000 euro në muaj.

Preçi më i lartë i reklamuar për një shtëpi ishte 6,000 euro. Ne përfshiu dy reklama në analizë: e para reklamonte një shtëpi që shitësi pretendonte se ishte e përshtatshme për rezidencë diplomatike, dhe e dyta reklamonte një shtëpi që supozohej se ishte e përshtatshme për përdorim mjekësor.

Në mesin e reklamave të publikuara gjatë periudhës së analizës sonë, shumica ishin për apartamente me dy dhoma, të ndjekura nga apartamentet studio dhe apartamentet me tre dhoma.

Shënim metodologjik: Dy reklama për qira të përfshira në analizën tonë nuk përshtateshin në asnjë nga kategoritë e mësipërme dhe prandaj nuk përfshihen në grafik.

Gjatë periudhës së analizuar, numri më i madh i listimeve u botuan për pronat e vendosura në rajonin administrativ të Ljubljanës-Šiška, të ndjekura nga rajonet administrative të Bežigradit dhe Vič-Rudnikut.

Shënim metodologjik: Katër reklama nuk përmbanin informacion mbi rrethin administrativ dhe për këtë arsye nuk përfshihen në infografik.

Analiza e reklamave të botuara gjatë periudhës së zgjedhur tregoi se për 1654 lista, çmimi i qirasë lëvizte nga 300 deri në 6,000 euro në muaj. Shumica e reklamave, 248 në total, reklamuan një qira mujore prej 700 euro në muaj.

Çmimi mesatar i reklamuar i qirasë për metër katror ishte pothuajse 18 euro për metër katror për apartamente dhe pothuajse 14 euro për metër katror për shtëpi.

Siç shihet nga dendësia e listimeve, gama më e madhe e çmimeve ishte për shtëpi dhe apartamente më të mëdha.

Shënim metodologjik: Çmimi i publikuar i parë sipas llojit të pronës shfaqet për llojet e apartamenteve dhe shtëpive për të cilat janë publikuar të paktën 20 lista.

Cmimi mesatar i reklamuar për një apartament studiot është gati 600 euro, për një apartament me dy dhoma mbi një mijë euro

Çmimi mesatar i reklamuar për një apartament studiot ishte 593 euro në muaj, me një vlerë mesatare prej 600 euro. Çmimi mesatar i reklamuar për një apartament me dy dhoma ishte 1,026 euro, me një vlerë mesatare prej 900 euro, dhe për një apartament me tre dhoma, mesatarja ishte 1,363 euro në muaj, me një vlerë mesatare prej 1,250 euro në muaj.

Shënim metodologjik: Çmimet mesatare shfaqen vetëm për llojet e apartamenteve dhe shtëpive ku kishim të paktën 20 listime të përfshira në analizë.

Çmimi mesatar i reklamuar për një shtëpi të pavarur ishte 2,673 € në muaj dhe vlera mesatare ishte 2,500 €.

Agjencitë e pasurive të paluajtshme: çmimi i reklamuar zakonisht korrespondon me çmimin e realizuar

Banoret në zonat rezidenciale në rajonin administrativ të Qendrës së Ljubljanës. Fotot: Metod Blejec

Çmimet e qirasë në analizën tonë janë, natyrisht, çmimet e shpallura dhe jo çmimet e realizuara në momentin e qirasë.

Prej 1,595 listimeve të apartamenteve të mbuluara, 915 ishin oferta private dhe 680 ishin nga agjenci të pasurive të paluajtshme.

Për shtëpi, kishte 45 listime nga agjencitë e pasurive të paluajtshme dhe vetëm 14 listime private.

Ne kërkuam nga agjencitë e pasurive të paluajtshme me më shumë reklama të përfshira në analizën tonë nëse rezultatet e analizës sonë të çmimeve të shpallura ndryshonin nga ato të realizuara. Dy agjenci u përgjigjën.

Baza Agjencia u përgjigj se në periudhën midis 3 prillit dhe 21 korrikut 2024, çmimi i shpallur ishte zakonisht i njëjtë me çmimin e realizuar, ndërsa në fillim të këtij viti ata filluan të vërejnë që çmimi i shpallur zakonisht ishte pak më i lartë se ai i realizuar. 

Lagje rezidenciale në distriktin administrativ Ljubljana Moste-Polje. Fotografi: Metod Blejec

Ata shpjeguan se tregu i qirave është jashtëzakonisht dinamik, pasi raporti i ofertës dhe kërkesës mund të ndryshojë shumë shpejt, gjë që ndikon në çmimet e qirave dhe disponueshmërinë e pronave.

Stoja Trade ka përvojë të ngjashme. Çmimet e shpallura janë në fakt çmimet e realizuara, na tha drejtori i agjencisë Zoran Đukić. Sipas përvojës së tyre, ka shumë pak ndryshim midis të dy çmimeve kur bëhet fjalë për qira. Sipas Đukić, të dhënat tona mbi çmimet mesatare për pronë dhe për metër katror janë afër situatës reale të tregut. 

Baza Agencija gjithashtu konfirmoi se çmimet aktuale për apartamentet gjatë periudhës së analizuar varionin ndërmjet 18 dhe 20 euro për metër katror. Ata shtuan që ka më shumë ndryshime në rastin e shtëpive. Diferenca midis sipërfaqes bruto dhe asaj të vërtetë të shtëpive është shumë më e madhe se ajo e apartamenteve. Sipas përvojës së tyre, çmimi për metër katror i qirasë së një shtëpie brenda rrethrrotullimit është i krahasueshëm me atë të një apartamenti. 

Pod Črto shton se analiza e çmimeve të shpallura të shtëpive është gjithashtu më pak e besueshme për shkak të madhësisë së mostrës, pasi përfshin vetëm 59 listime të publikuara midis 3 prillit dhe 21 korrikut 2024.

Agjencitë e pasurive të paluajtshme: Kërkesa më e madhe për apartamente me dy dhe tre dhoma, apartamente studiot dhe shtëpi me qira deri në 2,000 euro në muaj

Lagjet rezidenciale në rajonin administrativ të Ljubjanës Šiška. Fotografi: Metod Blejec

Siç tregon infografiku në fillim të artikullit, shumica e listimeve të kapura ishin për apartamente me dy dhoma dhe studio. Prandaj, dëshiruam të dimë në çfarë mase oferta në listime përputhet me kërkesën në treg.

Agjencia Baza na tha se në përvojën e tyre, kërkesa më e lartë është për apartamente në vende interesante, siç është Qendra e Ljubljanës, Spodnja Šiška, Koseze, Trnovo dhe Bežigrad. Të dyja apartamentet më të vogla dhe më të mëdha janë në kërkim, duke përfshirë nga studio deri te apartamentet me tre dhoma. Sipas përvojës së tyre, apartamentet në vendndodhje më pak tërheqëse janë në dispozicion për më gjatë.

Sipas përvojës së Stoja Trade, kërkesa më e lartë është për apartamente me dy dhe tre dhoma, e ndjekur nga njësitë më të vogla, si apartamentet studio, dhe apartamentet më të mëdha. Për më tepër, qiraja e shtëpive më të vogla, edhe në zonën më të gjerë të Ljubljanës, është shumë e dëshirueshme, me qira deri në 2,000 euro në muaj.

Në mostrën tonë, 19 nga 59 shtëpi ishin të çmimit deri dhe përfshirë 2,000 euro në muaj.

Banoret në lagjen rezidenciale në rajonin administrativ të Ljubljana Vič-Rudnik. Fotografitë: Metod Blejec

“Ne kemi vënë re që çmimet janë rritur shumë në dy vitet e fundit dhe se rritja e çmimeve të qiradhënies është kryesisht për shkak të qiradhënies së shkurtër në Airbnb,” u përgjigj Đukić. Sipas tij, pronarët krahasojnë të ardhurat e tyre me atë që do të fitonin nga qiradhënia e shkurtër për turistët. Ai shtoi se oferta e banesave me qira ishte e kufizuar dhe se kishte një mungesë të veçantë të apartamenteve më të reja me ashensorë dhe garazhe. “Ka shumë oferta të apartamenteve të vjetra në treg,” shpjegoi Đukić.

Siç shkruam në artikullin tonë mbi disponueshmërinë e ndërtesave të reja, një nga problemet me stokun e banesave të Ljubljanës është mosha e tyre. Sipas një studimi të vitit 2018 mbi banesat në Ljubljanë nga Instituti për Studimin e Banesave dhe Hapësirës, apartamenti mesatar është pothuajse 50 vjet i vjetër. 

Me një buxhet qiraje prej 300 eurosh mund të zgjidhni midis tre apartamenteve, me 400 euro mund të zgjidhni midis 35 apartamenteve

Gama e banesave që qiramarrësit mund të zgjedhin në të vërtetë varet shumë nga fondet e disponueshme për qira. 

Shënim metodologjik: Analiza mbulon vetëm llojet e apartamenteve, duke përjashtuar shtëpitë, me më shumë se 20 lista.

Në një individ me 300 euro për të shpenzuar mund të zgjedhë vetëm midis tre apartamenteve gjatë tre muajve të analizës sonë. Me 400 euro, oferta zgjerohet në 35 apartamente. Ju do të mund të zgjidhnit vetëm nga më shumë se 100 reklama me qira me një qira prej 500 euro në muaj. Kjo do të thotë që një person që fiton pagën minimale vështirë se mund të përballojë të qirasë një apartament vetë. 

Paga bruto minimale për vitin 2024 ishte 1,253.9 euro, që do të thotë një pagë neto rreth 903 euro. Sipas vendimit për kreditshmërinë minimale, i cili u miratua nga Banka e Sllovenisë në vitin 2023 dhe është ende në fuqi, një individ pa përgjegjësi duhet të ketë 745 euro të të ardhurave mujore të mbetura pas shlyerjes së një kredie. 

Vendimi i Bankës së Sllovenisë merr parasysh llogaritjen e kostos minimale të jetesës nga Instituti për Kërkime Ekonomike deri në nëntor 2022, e cila shkon në 669.8 euro, e rregulluar nga banka me parashikimin e inflacionit për vitet 2023 dhe 2024.

Nëse ky kufi do të aplikohej për qiratë, një pagues i pagës minimale do të kishte rreth 158 euro për të shpenzuar për qira. Për këtë shumë, ata nuk mund të qirajnë asnjë apartament në Ljubljanë të përfshirë në analizën tonë dhe të publikuar midis 3 prillit dhe 21 korrikut 2024. 

Dy persona që fitojnë dy paga minimale pa përgjegjësi dhe dëshirojnë të ndajnë një apartament do të mund të zgjedhin vetëm nga tre lista banesash në tre muaj.

Burimi origjinal: https://podcrto.si/nova-tema-o-stanovanjski-problematiki-najemna-stanovanja/