Firmat Financiare Rrisin Qirat në Toronto — Dhe Synojnë Banorët më të Vulnerabilizuar

Në vitet e fundit, kanadezët kanë parë gjithnjë e më shumë kompani financiare — të tilla si kompanitë private të kapitalit dhe besimeve të investimeve në pasuri të patundshme (REITs) — të blejnë ndërtesa apartamentesh. Më të mëdhatë 25 pronarë financiarë në Kanada mbajnë gati 20 për qind të stokut privat të qirasë të ndërtuar për qëllime specifike të vendit.

Në të njëjtën kohë, kriza e përballueshmërisë së strehimit në Kanada është përshkallëzuar. Një raport i vitit 2022 gjeti se në 93 për qind të lagjeve kanadeze, një punëtor me pagë minimale plotësisht të përhershme nuk mund të përballojë një apartament me një dhomë gjumi.

Shumë vëzhgues kanë lidhur këtë financiarizim të strehimit me rritjen e papërballueshmërisë. Por deri kohët e fundit, mungesa e të dhënave e ka bërë të vështirë provimin e saj.

Studimi ynë i fundit, i bazuar në të dhëna për qiratë dhe pronësinë në nivel ndërtesash në Zonën e Madh të Toronto-s, është i pari që tregon në mënyrë vendimtare se kompanitë financiare ngarkojnë qira më të larta dhe i rrisin ato më shpejt se pronarët e tjerë. Gjithashtu zbuluam se kompanitë financiare rrisin qirat më agresivisht në zonat me të ardhura më të ulëta me banorë më të racizuar.

Pse financiarizimi rrit qirat?

Financiarizimi i referohet rolit në rritje të sektorit financiar në pjesë të ndryshme të ekonomisë. Në tregun e qirasë të banesave, ai përfshin blerjen e ndërtesave të qirasë nga kompanitë financiare si menaxherë asete, REITs dhe fonde pensioni.

Këta “pronarë financiarë” e trajtojnë strehimin si një produkt investimi, jo si një nevojë bazë njerëzore.

---

Lexoni më shumë: Banesa është si e drejtë njerëzore edhe një pasuri fitimprurëse, dhe kjo është problemi

---

Pronarët financiarë veprojnë ndryshe nga pronarët e tjerë. Ndërsa pronarët më të vegjël janë të udhëhequr nga parimi “maksimizimi i vlerës së aksionarëve”, që do të thotë se qëllimi kryesor i tyre është të maksimizojnë fitimet për aksionarët e tyre.

Ndërsa pronarët më të vegjël janë më të motivuar nga fitimi, ata nuk kanë detyrë ndaj investitorëve të jashtëm si kompanitë financiare dhe nuk kanë qasje në strategjitë për menaxhimin e pronave të tyre. Pronarët financiarë kanë më shumë shkallë dhe sofistikim për të ndjekur këto fitime në mënyra që pronarët më të vegjël nuk mund t’i ndjekin.

Kërkimi tregon se pronarët financiarë në Kanada janë të lidhur me rritjen e barrëve të kostove për qiramarrësit, normat më të larta të paraqitjes së evikimeve dhe norma më të larta të dëmtimit të ndërtesave. Studimi ynë shton në këtë provë duke treguar se ata gjithashtu ngarkojnë qira më të larta.

Kompani financiare promovojnë hapur qira më të larta

Madje edhe para se të kryenim analizën tonë, kishim arsye të besonim se kompanitë financiare do të ngarkonin qira më të larta, pjesërisht sepse shumë prej tyre e kanë thënë publikisht këtë.

Në një prezantim për investitorë në vitin 2018, Minto REIT shkroi se ata ngarkonin “qira më e lartë në vend” ndërmjet shokëve të tyre publikë.

Në mënyrë të ngjashme, Centurion REIT publikoi një raport në vitin 2020 duke përfshirë një grafik që tregon se rritjet e qirave të saj ishin duke tejkaluar inflacionin dhe qirat mesatare.

Në një dokument të bardhë të vitit 2019, pronari më i madh privat i Kanadasë, Starlight Investments, shkroi rreth mënyrës se si “strategjia e shtimit të vlerës” për përmirësimin e apartamenteve që i veçojnë ata nga llojet e tjera të pronarëve. Në të njëjtën publikim, ata raportuan se kishin rritur qiran mujore në një pronë me 411 dollarë — një rritje prej 31 për qind.

Firmsat financiare kërkojnë tarifat më të larta të qirasë

Analiza jonë zbulon se firmat financiare me të vërtetë kërkojnë më shumë.

Studimi ynë krahasoi të dhënat e qirasë tremujore në nivel ndërtese me qirat mesatare nga Korporata Kanadeze e Hipotekave dhe Banesave për 1,602 ndërtesa midis 2022 dhe 2024.

Ne gjetëm se kur pronarët reklamojnë një njësi për qira, zakonisht kërkojnë më shumë se qira mesatare e lagjes. Ne e quajmë këtë shtesë një “premium” të qirasë — ndryshimin në dollarë ose përqindje midis qirasë së postuar për një njësi të disponueshme dhe qirasë mesatare të lagjes për një njësi të njëjtë madhësie.

Ne gjetëm se firmat financiare kërkuan premium më të larta në të gjithë GTA, duke vendosur qira 44 për qind më të larta — ose 670 dollarë më shumë — se mesatarja lokale. Për krahasim, pronarët jo-financiarë të zinxhirit — ata me shumë ndërtesa por jo të klasifikuar si firma financiare — kërkuan një premium prej 30 për qind, ose 477 dollarë.

Ndërkohë, pronarët më të vegjël me vetëm disa ndërtesa kërkuan një premium më të vogël të qirasë prej 15-22 për qind. Ne gjetëm se firmat financiare kërkuan premium më të larta pavarësisht nëse ndërtesa ishte e re ose në nevojë për riparime.

Çmimi algoritmik dhe inflacioni i qirasë

Një nga pronarët me premium më të larta të qirasë është firma private e kapitalit Woodbourne, e cila tha se përdorte platformën RealPage’s YieldStar, një softuer për çmimin algoritmik.

Ky softuer është në qendër të një padie duke akuzuar më shumë se një duzinë pronarësh dhe menaxherësh prone se bashkëpunuan për të rritur artificialisht qirat në të gjithë Kanadan.

Përdorimi i mjeteve të përcaktuara nga inteligjenca artificiale në tregun e qirave në Kanadë është tani nën hetim nga Zyra e Konkurrencës.

Studimi ynë gjithashtu zbuloi se, me kalimin e kohës, kompanitë financiare rritën qirat më agresivisht sesa pronarët e tjerë. Në mesatare, ata rritën qirat kërkuese me pesë për qind — ose 96 dollarë — çdo tremujor. Në krahasim, pronarët më të vegjël që zotërojnë vetëm një pronë rritën qirat kërkuese me 3.6 për qind, ose 59 dollarë.

Duke përdorur një model regresioni, ne demonstruam se nga të gjitha llojet e pronësisë, pronësia financiare ishte parashikuesi më i fuqishëm për qira më të larta dhe premium më të larta të qirasë. Duke përdorur modelin tonë, vlerësuam se një qiramarrës do të paguante 13 për qind më shumë për një njësi nëse ajo ishte në pronësi të një kompanie financiare në vend të një pronari të vetëm të pronës.

Qiramarrësit me të ardhura të ulëta, të margjinalizuar janë të ekspozuar

Studimi ynë gjithashtu zbuloi se premium më të larta të qirasë po kërkoheshin në “zonat e përmirësimit të lagjeve” të Toronto-s. Këto janë zona që qyteti ka identifikuar si duke pasur rezultate të padrejta sociale dhe ekonomike.

Ndërsa zbuluam se të gjithë pronarët kërkojnë premium më të larta në këto lagje, pronarët financiarë ishin më agresivë, duke kërkuar një premium prej 49 për qind krahasuar me 41 për qind në vende të tjera.

Ne gjithashtu identifikuam një lidhje hapësinore midis premium më të larta të qirasë dhe numrit të banorëve me ngjyrë në një lagje: zonat me premium më të larta të qirasë shpesh kishin një përqindje më të madhe të banorëve me ngjyrë.

Këto gjetje sugjerojnë se kompanitë financiare janë të përfshira në gentrifikimin në lagjet e margjinalizuara, duke targetuar zonat me qiramarrës me të ardhura më të ulëta dhe me ngjyrë për rritje më të agresive të qirave.

Kufizimi i pronarëve financiarë

Ndërsa kompanitë financiare raportojnë për të ardhurat vjetore rekord dhe “rritjet e qirave” prej 15 përqind, Kanadaja përballet me një krizë të rëndë të përballueshmërisë së strehimit.

Financalizimi është i dëmshëm për të drejtën për strehim të përshtatshëm. Ne tregojmë se financalizimi po përkeqëson përballueshmërinë në Toronto: një tendencë që do të vazhdojë, sidomos pasi pronarët financiarë janë më të mëdhenjtë blerës të apartamenteve në qytet dhe pronarët më të mëdhenj në vend.

Për të adresuar këtë çështje, ne mbështesim rekomandimet e fundit politike të synuara për kufizimin e fuqisë së pronarëve financiarë. Këto përfshijnë më mirë ndjekjen e identitetit të pronarëve, mbrojtje më të rreptë për qiramarrësit dhe më shumë strehim social.

Nëse nuk do të ndalohen, financalizimi do të vazhdojë të thellojë krizën e përballueshmërisë, me dëmet më të mëdha duke u shkuar atyre që kanë më pak mundësi ta përballojnë.