Një Gruaj nga Maine Pagoi Qiramin e Mbrapshtë, Por Rekordi i Saj Thirret Eviktimë

nga Sawyer Loftus, Bangor Daily News

Ky artikull u prodhua për Rrjetin Lokal të Raportimit të ProPublica-s në bashkëpunim me Bangor Daily News. Abonohuni për Dispatches për të marrë histori të tilla sapo të publikohen.

Kur Jasmin Belanger ra dakord për një plan për të paguar 750 dollarë në qira të papaguara, ajo nuk kishte ide se si vendimi do ta ndiqte atë për vite me radhë.

Nuk u desh të kalonin 10 muaj, ndërsa kërkonte një apartament për t’u larguar nga ish-i dashuri që tha se e kishte keqtrajtuar, që ajo të zbulohej një evikim në rekord. Ajo nuk ishte ndonjëherë urdhëruar të largohej, pasi kishte paguar qiran e papaguar në kohë. Por rezultoi se marrëveshja e vitit 2023 që ajo bëri në gjykatë me pronarin e saj për t’ia shmangur evikimin krijoi një rekord në letër që dukej sikur ajo ishte evikuar. Ai shënim i zi e mbajti atë larg nga gjetja e një vendi të ri për të jetuar.

Pronari i Belanger-it ishte autoriteti i banesave publike të Bangor-it, i cili operon apartamente për banorë me të ardhura të ulëta. Departamenti i Banimeve dhe Zhvillimit Urban të SHBA-së inkurajon fuqimisht autoritetet e banesave publike të ofrojnë atë që quhet marrëveshje ripagimi për qiramarrësit që kanë mbetur pas në pagesa të qirasë për t’i ndihmuar ata të qëndrojnë në shtëpitë e tyre. Ai rekomandon që autoritetet të arrijnë këto marrëveshje para se rastet të shkojnë në gjykatën e evikimit.

Por autoritetet e banesave kanë fleksibilitet në mënyrën se si të dizajnojnë dhe zbatojnë këto marrëveshje. Dhe mënyra se si këto mundësi të dytë shanseve zbatohen në disa pjesë të Maine — në mënyrë gojore në gjykatat e evikimit pa mbikëqyrje të madhe gjyqësore — ka kthyer atë që të dëmton edhe qiramarrësit që përmbushin çdo kusht të marrëveshjeve të tyre.

Kjo është sepse gjyqtarët këtu nuk ndalojnë rastet e evikimit edhe kur qiramarrësit dhe autoritetet e banesave arrijnë marrëveshje. Në fakt, ata shpesh i japin pronarëve të banesave të drejtën për të marrë pronën në momentin që bëhen marrëveshjet e ripagimit — duke përshpejtuar procesin e dëbimit të qiramarrësve që shkelin marrëveshjet.

Disa shtete kanë marrë masa për të parandaluar këtë, duke kërkuar që pronarët të kthehen në gjykatë për të dëbuar qiramarrësit që nuk përmbushin kushtet e planeve të tyre të pagesës. Autoritetet e banesave gjithashtu mund të zgjedhin të pezullojnë ose të mbyllin rastet e dëbimit nëse marrëveshjet e pagesës bëhen në gjykatë, por ata rrallë e bëjnë këtë në Maine, tha Erica Veazey, një avokate me Pine Tree Legal Assistance, një grup ndihme ligjore me bazë në Portland që përfaqëson qiramarrësit me të ardhura të ulëta në të gjithë shtetin.

Shumica e autoriteteve të banesave në Maine, duke përfshirë atë të Bangor, i thanë Bangor Daily News dhe ProPublica se ata ndjekin udhëzimet e HUD-it dhe përpiqen të arrijnë marrëveshje me qiramarrësit jashtë gjykatës. Por regjistrimet e gjykatës tregojnë se kjo nuk është gjithmonë e vërtetë në Bangor, autoriteti i dytë më i madh i banesave në shtet. Aty, 54 qiramarrës kishin marrëveshje pagesash të bëra në gjykatë, sipas shqyrtimit të dhënë nga redaksitë mbi dokumentet e dëbimit midis 2019 dhe 2024. Të gjithë 54 qiramarrësit përfunduan me vendime dëbimi në regjistrimet e gjykatës, duke përfshirë ata që mund të kenë paguar detyrimet e tyre. (Nëse një marrëveshje pagesash është bërë jashtë gjykatës, ajo nuk do të shfaqet në asnjë regjistër zyrtar.)

Sistemi gjyqësor i Maine është një ndër më të fundit në vend që mbështetet në regjistra letre, duke e bërë një llogaritje gjithëpërfshirëse të këtyre dëbimeve fantazmë të vështirë. Por rastet në Bangor tregojnë për herë të parë se si këto marrëveshje pagesash mund të kthehen kundër qiramarrësve në kundërshtim me qëllimin e udhëzimeve të HUD-it.

Duke u paraqitur me këto gjetje, Mike Myatt, drejtor ekzekutiv i autoritetit të banesave në Bangor, tha se nuk e dinte se banorët e banesave publike do të përfundonin automatikisht me dëbime në regjistrat e tyre nëse hynin në marrëveshje pagesash në gjykatë.

“Nuk e kuptoj plotësisht ose nuk di se si mund të ndryshojnë ato procese,” tha Myatt, “por ne padyshim do të kryenim një përpjekje ose do të ishim pjesë e një përpjekjeje që do të ndryshonte ato rregulla.”

Mike Myatt, drejtor ekzekutiv i autoritetit të banesave në Bangor. Ai tha se nuk e dinte se banorët e banesave publike do të përfundonin automatikisht me dëbime në regjistrat e tyre nëse hynin në marrëveshje pagesash në gjykatë. (Linda Coan O’Kresik/BDN)

HUD, gjatë mandatit të parë të Presidentit Donald Trump, filloi të nxisë autoritetet e banesave të arrijnë marrëveshje pagesash para se të çonin qiramarrësit në gjykatën e dëbimit në korrik 2020 ndërsa pandemia e koronavirusit. Në janar, pak para se Presidenti Joe Biden të largohej nga detyra, agjencia përsëriti atë udhëzim si pjesë e marrëveshjeve të sigurta të reja për qiramarrësit e banesave publike; kjo nuk përfshin një rekomandim nëse dëbimet duhet të përfshihen në regjistrat e qiramarrësve si pjesë e këtyre marrëveshjeve.

“Qëllimi i HUD duket shumë i qartë: Dorëzimi i kërkesës për evikim duhet të jetë një zgjidhje e fundit për autoritetet e banesave dhe jo në mënyrë thelbësore një mënyrë për të detyruar qiramarrësit të pranojnë çdo kusht që ju dëshironi t’i vendosni,” tha Hannah Adams, një avokate e lartë në Projektin Kombëtar të Ligjit të Banesës, një qendër jofitimprurëse avokatie ligjore për qiramarrësit dhe pronarët me të ardhura të ulëta. Ajo vepron në Luizianë, ku gjykatësit zakonisht nënshkruajnë marrëveshje pagesash pa futur një vendim për evikim.

Nga më shumë se tri duzina qiramarrësish të kontaktuar nga Bangor Daily News dhe ProPublica, vetëm Belanger pranoi të ndajë publikisht përvojën e saj rreth pasojave të një evikimi në rekord.

Një evikim, edhe atë që kurrë nuk ndodhi në të vërtetë, mund të ndiqet për vite në rekordet financiare të një personi, të dukshme për huamarrësit dhe pronarët potencialë dhe të dëmtojnë mundësitë për të marrë kredi ose për të gjetur një banesë, tha Adams.

Kur u pyet të komentonte mbi një gamë pyetjesh, duke përfshirë efektin e autoriteteve të banesave që devijojnë nga udhëzimet federale, zëdhënësi i HUD-it Kasey Lovett lëshoi një deklaratë duke thënë se administrata Trump po rishikon të gjitha rregulloret e përfunduara gjatë administratës së fundit.

“Shumë prej tyre artificialisht ngritën koston e banesës dhe administrimin e programeve të HUD,” tha Lovett. “HUD po shqyrton këtë rregull specifik dhe po konsideron opsionet e nevojshme për ta rishikuar ose hequr këtë barrë.”

Agjencia nuk u përgjigj pyetjeve të ndjekjes nëse ose si do të rishikonte udhëzimet mbi marrëveshjet e pagesës.

Perils of Court-Based Deals

Belanger tha se ajo ra pas me qiranë në vitin 2023 sepse po paguante për të qëndruar në një hotel për të jetuar larg ish-partnerit të saj. Ajo gjithashtu kishte humbur të ardhura sepse nuk po shfaqej më rregullisht në punën e saj të kozmetikës për shkak të stresit.

Një njoftim për evikim të dorëzuar në derën e saj në maj 2023 e nxiti të takonte një këshilltar financiar në autoritetin e banesave në Bangor. Këshilltari i sugjeroi të kërkonte një plan pagesash në mënyrë që të qëndronte në apartamentin e saj dhe të shmangte gjykatën e evikimit, tha Belanger. Por autoriteti i banesave fillimisht refuzoi, duke i thënë se ajo mund të merrte një plan pagesash vetëm në gjykatë, sipas një mesazhi tekst nga një përfaqësues i autoritetit të banesave tek Belanger. Mesazhi duket se kundërshton përshkrimin e Myatt për praktikën standarde të agjencisë së tij.

Myatt nuk shpjegoi pse Belanger nuk u lejua të hynte në një marrëveshje para gjykatës, duke thënë se nuk mund të fliste për rastet individuale të evikimit edhe me lejen e Belanger.

“Çdo rast evikimi është unik dhe ka rrethanat e veta,” tha ai. “Ne bëjmë gjithçka që është e mundur për t’i ndihmuar njerëzit të qëndrojnë në banesat e tyre.”

Kur arriti data e saj e gjykatës dy muaj më vonë në korrik, Belanger tha se processi lëvizte shpejt. Gjyqtari e thirri emrin e saj, dhe ajo u shoqërua në një dhomë konferencash jashtë korridorit të gjykatës ku avokati i autoritetit të banesës, Joseph Bethony, i ofroi verbalish një marrëveshje: Ajo mund të qëndronte në apartamentin e saj nëse paguante qiranë e prapë. Ajo tha se ai kurrë nuk përmendi diçka në lidhje me një dëbim që po ndodhte në rekordet e saj. Bethony refuzoi të komentonte, duke i drejtuar Bangor Daily News dhe ProPublica tek Myatt. Nuk ka udhëzime se çfarë duhet të thonë avokatët e autoriteteve të banesës kur bëjnë marrëveshje të pagesës, tha Myatt.

“Qëllimi ynë është të mbajmë familjet të strehueshme dhe të mbledhim qiranë shumë të rëndësishme që na nevojitet për të paguar shpenzimet tona,” tha Myatt. “Këshilltarët tanë punojnë me të gjithë për të arritur atë qëllim.”

Belanger, e cila nuk kishte një avokat, tha se ajo pranoi planin e pagesës pa e parë atë në shkrim.

Gjyqtarët në Maine zakonisht nuk rishikojnë marrëveshjet e pagesës të bëra në gjykatën e dëbimit midis autoriteteve të banesës dhe qiramarrësve.

(Linda Coan O’Kresik/BDN)

Ajo u kthye në sallën e gjykatës, ku një gjyqtar e pyeti nëse kishte arritur një marrëveshje me autoritetin e banesës. Ajo u përgjigj po dhe se seanca përfundoi, tha Belanger. Ajo besonte se marrëveshja ishte e thjeshtë: Paguan atë që detyrohej, bën pagesat në kohë dhe autoriteti i banesës do ta lejonte të qëndronte.

Marrëveshjet e pagesës hartohen nga avokatët e autoritetit të banesës dhe zakonisht nuk rishikohen nga gjykatësit, sipas Barbara Cardone, një zëdhënëse e Gjykatës së Maine. Cardone tha se autoriteti i gjykatës në rastet e dëbimit është i kufizuar në përcaktimin nëse pronari mund të marrë pronësinë e pasurisë.

Autoriteti i banesës tha se nuk jep marrëveshjet për t'u nënshkruar nga qiramarrësit në gjykatë. Pas seancës, agjencia dërgon një letër tek qiramarrësi duke përshkruar marrëveshjen e pagesës dhe kushtet e vendimit të gjykatës. Myatt tha se ai nuk rishikon marrëveshjet.

Kopja e marrëveshjes që Belanger përfundimisht mori ishte datë shtatë ditë pas seancës së gjykatës dhe u nënshkrua nga Bethony por jo nga Belanger, sipas dokumentit të shqyrtuar nga Bangor Daily News dhe ProPublica. Dokumenti me një faqe tha se Belanger kishte rënë dakord që gjykatësi të vendoste në favor të autoritetit të banesës, i cili do të kishte fuqinë të dëbonte menjëherë atë nëse nuk paguante qiranë — dhe qiranë e prapë — në kohë gjatë vitit të ardhshëm.

Ajo nuk do të kuptonte pasojat deri në Mars 2024, ndërsa përpiqej të largohej nga ish-i dashuri i saj, kur një pronar i mundshëm i apartamentit e informoi se nuk do të merrte apartamentin sepse një vendim për dëbim kishte hyrë në fuqi kundër saj në gjykatë. Belanger madje kishte një letër reference nga autoriteti i banesave që thoshte se ajo kishte përmbushur marrëveshjen e pagesës dhe vështirësitë e saj të mëparshme për të paguar qiran “ishin për shkak të parave që kishte shpenzuar për të qëndruar larg apartamentit të saj për të qenë e sigurt,” sipas një email-i të shqyrtuar nga Bangor Daily News dhe ProPublica.

“Unë kam paguar të gjitha borxhet e mia,” tha Belanger në një intervistë. “Do të luftoja këtë nëse do të kisha ditur se kjo ishte një pasojë.”

Myatt, kreu i autoritetit të banesave në Bangor, tha se ai trajnon stafin e tij për të përdorur marrëveshjet e bazuara në gjykatë si një zgjidhje e fundit. Ai tha se qiramarrësit nuk duhet të dënohen me rekord dëbimi nëse kanë përmbushur marrëveshjet e tyre.

“Nëse obligimet janë përmbushur,” tha ai, “duhet të hiqet dëbimi.” Aktualisht nuk ka mënyrë për të hequr një rekord dëbimi në Maine.

Një kompleks banesash i menaxhuar nga autoriteti i banesave publike në Bangor. Është autoriteti i dytë më i madh i banesave në shtet. (Linda Coan O’Kresik/BDN)

Ndryshe nga në Maine, vende të tjera në vend kanë vendosur më shumë masa mbrojtëse rreth marrëveshjeve të pagesës dhe dëbimeve. Masaçusets kërkon që të gjitha marrëveshjet e pagesës të bëhen me shkrim dhe të miratohen nga zyrtarët gjyqësorë. Për më tepër, pronarët nuk mund të dëbojnë automatikisht qiramarrësit që nuk respektojnë marrëveshjet e tyre; ata duhet të kthehen në gjykatë për të provuar se qiramarrësit nuk kanë përmbushur anën e tyre të marrëveshjes para se të marrin urdhërat e dëbimit të zbatueshëm.

Në SeaTac, një periferit i Seattles, rregulloret lokale kërkojnë që procedurat e dëbimit të ndalohen në gjykatë nëse një qiramarrës dhe pronari bien dakord për një marrëveshje pagesash, në mënyrë që qiramarrësit të mos përfundojnë me dëbime në rekordet e tyre. Në Portland, Oregon, autoriteti i banesave publike lejon banorët të nënshkruajnë marrëveshje pagesash në çdo moment para se të zhvillohen seancat e dëbimit.

Nicole Summers, një profesore e asociuar në Georgetown Law e cila ka studiuar gjerësisht marrëveshjet e dëbimit, i referohet marrëveshjeve të pagesës si “probacion civil.” Kjo është sepse këto marrëveshje shpesh përfshijnë rregulla dhe kushte që qeverisin sjelljen e qiramarrësve shumë përtej pagesës së qirasë të prapambetur.

Në Maine, Veazey tha se nën disa marrëveshje, shkelja e rregullave të banesave publike duke mos prerë barin ose duke pirë duhan shumë afër ndërtesës mund të çojë në largimin e detyruar të një qiramarrësi pa pasur nevojë të kthehet në gjykatë për një urdhër dëbimi.

Në Presque Isle, autoriteti i banesave i dha një banori të banesave publike 48 orë për të paketuar dhe larguar pasi ajo humbi një pagesë qiraje. Gruaja, e cila u shfaq në një histori nga Bangor Daily News dhe ProPublica në dhjetor, ishte pa shtëpi për tre vjet pasi shkelte planin e pagesës që kishte bërë në gjykatë. Kur nuk ekziston një marrëveshje pagese, pronarët zakonisht duhet të ofrojnë një njoftim prej 30 ditësh për shumicën e shkeljeve të kontratës para se të paraqesin raste për dëbim në gjykatë.

Marrëveshja e Belanger në Bangor përfshinte një shkaktues të ngjashëm për dëbim. Ajo nuk ishte vetëm e detyruar të paguante atë që kishte borxh, por gjithashtu duhej të bënte pagesa të ardhshme të qirasë në kohë për 12 muaj.

Gjatë dy viteve që nga koha kur Belanger ra dakord për marrëveshjen e pagesës në gjykatë, ajo tha se ndjehej e bllokuar.

Pavarësisht një reference pozitive nga drejtori i menaxhimit të pronësisë së autoritetit të banesave në Bangor, pronar pas pronari e refuzuan aplikimin e saj për qira për shkak të dëbimit. Ishte nëntë muaj kohë për nënën e vetëm të një foshnje për të hyrë në një apartament tjetër larg nga ish-bashkëshorti i saj, i cili ishte në lirim paraprak pasi u arrestua për sulm dhe kërcënim për ta vrarë atë. (Ai u gjet më vonë jo fajtor pas një gjykimi.)

Belanger tha se është e frikësuar të lëvizë përsëri sepse dëbimi në letër nuk është zhdukur.

“Ndoshta do të kem këtë problem që më shoqëron kudo që shkoj.”

Kjo histori u mbështet pjesërisht nga një grant nga Fondi për Gazetari të Hetueshme.

Mariam Elba nga ProPublica dhe Christina Wallace kontribuan me kërkim.