A është rregullimi vërtet fajtor për krizën e qirasë së banesave?

Qeveria e Albanese ka një mantra të re për të përshkruar krizën e banesave, e cila nuk tregon shenja të uljes: shtëpitë thjesht janë bërë “shumë të vështira për t’u ndërtuar” në Australi.

Kryeministri dhe ministrat e lartë janë duke synuar atë që po e quajnë një “dendur” i burokracisë së kuqe dhe rregulloreve, që e bën të “paekonomik” të ndërtojnë banesa të përballueshme.

Pa dyshim, dëshira e madhe australiane është më larg, me çmimet mesatare të shtëpive tani mbi A$1 milion për herë të parë.

Por a do të jetë një luftë kundër rregulloreve të tepërta e mjaftueshme për të adresuar pengesat e përballueshmërisë që mbajnë shumë njerëz jashtë tregut? Apo përgjigja gjendet në ndryshimin sistemik, duke përfshirë reformën tatimore?

Agjenda e banesave të bollshme

Ndihmësministri për Produktivitetin Andrew Leigh filloi një sulm ndaj rregulloreve kur kohët e fundit u fokusua te këshillat lokale për të penguar zhvillimet e reja të banesave:

Miratimet zvarriten. Rregullat shumohen. Rezultatet janë të papërputhshme. Nuk thonë ‘jo’ direkt. Thjesht e bëjnë ‘po’ më të vështirë se duhet të jetë.

Duke u ankuar për proceset e rrepta të planifikimit, Leigh po kanalizonte frymën e kohës. Ministri po bazohej në librin Abundance nga Ezra Klein dhe Derek Thompson. Ky libër – një hit i madh në rrethet politike – i bën thirrje progresistëve të adoptojnë politikat “YIMBY” (Po, në oborrin tim) dhe të heqin pengesat që ngadalësojnë dorëzimin e projekteve.

Leigh u miratua me duartrokitje nga industria e banimit, e cila promovon versionin e saj të bollëkut si një “qëndrim i palëkundur ndaj mekanizmave të politikës së banesave në anën e ofertës”.

Më shumë se oferta

Ndërtimi i banesave të reja është padyshim kritik, siç reflektohet në premtimin për të ndërtuar 1.2 milion banesa gjatë pesë viteve.

Qëllimi tashmë është jashtë mundësive, duke u fajësuar për barrën rregullatore për një mangësi të parashikuar prej 262,000 banesash deri në mes të vitit 2029.

Por duke u fokusuar në ligjet e planifikimit si pengesën kryesore për furnizimin e ri, Leigh rrezikon të devijojë vëmendjen nga ndryshimet sistemike të përgjithshme të nevojshme për përmirësimin e aksesit në banesa të përballueshme.

Ndërsa një riformulim i burokracisë është i rëndësishëm, ai nuk do të jetë i mjaftueshëm për të adresuar pengesat aktuale të furnizimit, duke përfshirë kushtet e tregut dhe kufizimet e industrisë. As edhe lirimi i ndërtimit nuk do të jetë i mjaftueshëm për ta bërë banesën të përballueshme për blerësit e parë ose qiramarrësit me të ardhura të ulëta.

Sipas Këshillit Kombëtar të Furnizimit dhe Aftësisë së Banesave, fushat e tjera prioritare për qeverinë duhet të përfshijnë banesat sociale, mbrojtjen për qiramarrësit dhe reformën fiskale.

Rrotullimi përfitimeve tatimore si rregullimi negativ dhe zbritja e taksës së fitimit kapital, do të lironte burime për investime publike në banesat sociale. Përqendrimi i stimujve financiarë tek shtëpitë e reja, dhe preferencialisht të përballueshme, gjithashtu do të rrisë ofertën.

Ndoshta madhësia e fitoreve të zgjedhjeve të Laborit dhe thirrjet për reformë nga një korpus i ekspertëve mund të bindë qeverinë të rishqyrtojë refuzimin e saj për të frenuar këto përfitime tatimore.

Fajësimi i këshillave lokale

Brenda një agjende të reformës së gjerë të sistemit, duhet të vlerësohen pengesat rregullatore për furnizimin e ri të tokës dhe banesave. Por në këtë proces, të dhënat e sakta dhe analiza janë thelbësore.

Leigh veçon Këshillin e North Sydney për të ilustruar argumentin e tij se rregullimi i tepruar po frenon fillimet e banesave. Ai pretendon se vetëm 44 banesa janë miratuar midis korrikut 2024 dhe shkurtit 2025, shumë më pak se qëllimi i vendosur nga shteti prej 787 banesash:

Kjo nuk është një hendek i vogël. Është dështim strukturor, Edhe aty ku ekzistojnë objektivat e planifikimit, sistemet për t’i përmbushur ato shpesh mungojnë.

Por shifrat që citon Leigh nuk janë për miratimet e zhvillimit. Përkundrazi, ato i referohen certifikatave të ndërtimit të lëshuara kur një zhvillim është gati për të filluar. Sipas NSW Planning Portal, numri aktual i banesave të reja të miratuara në North Sydney ishte 446, gjë që ishte veçanërisht e dukshme duke pasur parasysh kushtet ekonomike.

Fatkeqësisht, sulmi i Leigh ndaj këshillave lokale vazhdon të përhapë shumë keqkuptime të zakonshme rreth mënyrës së funksionimit të sistemeve të planifikimit në Australi. Ai duket se fajëson këshillat lokale, kur planet e përdorimit të tokës – zonimi, kontrolli i lartësisë dhe densitetit – nënshkruhen nga shtetet.

Leigh gjithashtu kujton një kohë kur përfundimet e banesave rridhnin shumë më lirshëm në qytetin e tij të lindjes, Canberrës, duke sugjeruar se ndryshimi kryesor është një çështje e mbingarkesës së rregulloreve dhe jo rrethanave ekonomike themelore.

ACT është veçanërisht i prirur ndaj një ngadalësimi në miratimet e ndërtimit për shkak të kalimit nga shtëpitë e ndara në vendpushime të gjelbra drejt apartamenteve me densitet të mesëm. Dhe ka pasur një tërheqje pothuajse të plotë nga investimet publike në furnizimin e ri. Për shembull, në vitet 1969-70, pothuajse një e treta e banesave të reja në Canberrë u dorëzuan nga qeveria. Këto ditë vetëm 5%.

Vullnet politik

Kënaqësitë e lodhura rreth banesave dhe zonimit vazhdojnë të qarkullojnë.

Nevoja për të lehtësuar kufizimet e zonimit për të lehtësuar çmimet e banesave ishte përmbledhja kryesore e medias nga Raporti më i fundit i Parashikimi Ekonomik i OECD-së.

Dokumenti prej 280 faqesh përmend “zonimin” në listën e reformave rregullatore që qeveritë australiane mund të ndërmarrin. Por OECD thotë se theksi duhet të jetë në investimet publike “për të adresuar krizën e përballueshmërisë së banesave duke rritur ofertën”, veçanërisht në banesat sociale.

Siç kemi treguar më parë hulumtimi ynë, kërkimi për reformën e zonimit dhe planifikimit është një teknikë popullore për t’u dukur se jemi të shqetësuar për banesat, ndërsa shmangim ndryshimin sistemik që do të siguronte një ofertë shtesë.

A është vërtetë shumë e vështirë të ndërtohet banesa?

Ose a qëndron vështirësia në gjetjen e vullnetit politik për të ndërmarrë hapat e vërtetë që duhen për ta bërë banesën më të arritshme për brezat e australianëve që rrezikojnë të humbasin mundësinë?