Je jeni banor i strehimit publik në Maine dhe jeni në vonesë me qiran? Keni marrë një njoftim për evikim? Ja çfarë duhet të dini

nga Sawyer Loftus, Bangor Daily News

Ky artikull u prodhua për Rrjetin Lokal të Raportimit të ProPublica-s në bashkëpunim me Bangor Daily News. Regjistrohuni për Dispatches për të marrë histori të tilla sapo të publikohen.

Njerëzit që jetojnë në banesa publike në mbarë vendin kanë mbrojtje të veçantë që synon të parandalojë qiramarrësit me të ardhura të ulëta të dëbohen kur bien pas pagesës së qirasë.

Pasojat e dëbimit nga banesat publike për njerëzit në Maine janë veçanërisht sfiduese sepse nuk ka mjaftueshëm opsione të banesave të përballueshme në këtë shtet rural, dhe ata që dëbohen janë më të prirur të përballen me pa banesë. Autoritetet e banesave publike në Maine depozitojnë një pjesë disproporcionalisht të lartë të rasteve të dëbimit krahasuar me të gjithë pronarët e pasurive në shtet, sipas një analize të të dhënave të gjykatës të siguruara nga Bangor Daily News dhe ProPublica.

Nëse jeni një nga 1.6 milionë qiramarrësit që jetojnë në banesa publike në vend, duke përfshirë 6,000 në Maine, këtu janë disa mbrojtje të disponueshme. Më poshtë nuk është këshillë ligjore.

Opsionet e Lehtësimit të Qirasë

Nëse filloni të keni vështirësi në pagimin e qirasë, ka opsione të disponueshme para se të përballeni me dëbim. Ju mund të kërkoni ndihmë në mënyrat e mëposhtme:

Ulni qiranë tuaj. Në banesat publike, qira juaj zakonisht bazohet në të ardhurat tuaja. Pra, nëse paga juaj zvogëlohet, mund të shkruani në autoritetin e banesave për të kërkuar atë që njihet si rinovim i përkohshëm i vlerësimit të të ardhurave për të ulur qiranë tuaj.

Ndërprerja e pagesave të qirasë. Nëse aktualisht paguani minimumin e qirasë të lejuar nga autoriteti juaj i banesës dhe ju jeni pas në pagesa, mund të kërkoni atë që quhet përjashtim për vështirësi për të ndalur pagesat e qirasë. Ju mund të kualifikoheni nëse:

• Ju keni humbur ndihmën qeveritare si kuponët e ushqimit ose Medicaid, ose po prisni të shihni nëse mund ta merrni atë.
• Ju keni humbur vendin e punës.
• Një anëtar i familjes ka vdekur dhe kjo ndikon në të ardhurat e familjes suaj.

Ju gjithashtu mund të kërkoni nëse autoriteti juaj i banesës vendos kërkesa të tjera për një përjashtim për vështirësi.

30-ditore Njoftim

Procesi i dëbimit fillon sapo të merrni një letër njoftimi 30-ditor nga autoriteti juaj i banesës. Mund të quhet një njoftim për “fundim” ose “dëbim”. Letra duhet t’ju tregojë se sa i detyroheni. Nëse nuk filloni pagesat brenda 30 ditësh, autoriteti i banesës mund të sjellë një rast dëbimi kundër jush në gjykatë. Njoftimi nuk do të thotë që duhet të largoheni menjëherë.

• Autoritetet e banesave publike duhet t’ju japin një njoftim prej 30-ditësh, i cili është një kërkesë e re federale që nga janari 2025.
• Njoftimi duhet të përfshijë udhëzime mbi mënyrën se si mund të përditësoni të ardhurat tuaja me autoritetin e banesës dhe/ose të kërkoni përjashtim për vështirësi.
• Duhet të përmbajë një listë të detajuar të shumës së qirasë së prapambetur që ju detyroheni, e ndarë sipas muajit. Lista mund të përfshijë gjithashtu ndëshkime për shkelje të kontratës ose tarifa të tjera që ju detyroheni për mirëmbajtje, shërbime ose shërbime të tjera.
• Gjithashtu duhet të tregojë se si mund të kaloni nga qira e sheshtë në qira bazuar në të ardhurat. (Qira e sheshtë bazohet në atë që qeveria federale konsideron një qira të drejtë për zonën tuaj, dhe qira bazuar në të ardhurat bazohet në sa fitoni.)
• Njoftimi duhet të ndajë informacion rreth procesit të ankesës së autoritetit të banesës, i cili ju lejon të kundërshtoni formal dëbimin para se të shkojë në gjykatë.

Procedura e Ankesës (Cat Willett për ProPublica)

Pas marrjes së njoftimit prej 30-ditësh, mund të përpiqeni të shmangni dëbimin duke kërkuar një takim informal me autoritetin tuaj të banesës publike, i cili është hapi i parë në procesin e ankesës. Është e mençur të bëni këtë kërkesë në shkrim brenda afatit në njoftimin tuaj të dëbimit. Në këtë takim, do të keni mundësinë të diskutoni rastin tuaj dhe të shihni cilat opsione mund të jenë të disponueshme për të shmangur dëbimin, si p.sh. pajtimi për një plan ripagese (më shumë rreth këtyre më poshtë).

Nëse kjo nuk funksionon, ju mund të kërkoni një dëgjim formal të ankesës për të përpjekur të parandaloni largimin tuaj nga shtëpia të shkojë në gjykatë. Është më mirë ta bëni këtë gjithashtu në shkrim.

Para dëgjimit, ju mund të kërkoni:

• Dokumente në dosjen tuaj të qiramarrësit.
• Politikën e Pranimit dhe Përdorimit të Vazhdueshëm të banesës nga autoriteti i banesës, e cila shpjegon në detaje rregullat e autoritetit të banesës, duke përfshirë mënyrën se si duhet të zhvillohet dëgjimi i ankesës.

Në dëgjim ju keni të drejtë të:

• Keni një avokat të pranishëm.
• Të paraqisni prova të veta dhe të pyesni për prova të ofruara nga autoriteti i banesës.
• Të thirrni dëshmitarë për të mbështetur rastin tuaj dhe të pyesni çdo dëshmitar të thirrur nga autoriteti i banesës.

Dëgjimi vendoset nga një arbiter ose panel. Nëse fitoni ankesën, autoriteti i banesës nuk mund të paraqesë rastin për largim në gjykatë. Nëse humbni, rasti shkon në gjykatën e largimit.

Mirëkuptimi i pagesës

Qeveria federale nxit autoritetet e banesës të nënshkruajnë marrëveshje pagesash me qiramarrësit që janë pas në pagesë për qiranë për të parandaluar largimet nga banimi publik. Një marrëveshje e tillë, të cilën autoritetet e banesës nuk janë të detyruara ta ofrojnë, është një kontratë ligjërisht e detyrueshme që përcakton sa kohë keni për të shlyer detyrimin tuaj. Ju mund të kërkoni nga autoriteti juaj i banesës nëse kjo është një opsion.

Pavarësisht udhëzimeve federale për të ofruar marrëveshje pagesash jashtë gjykatës, autoritetet e banesës publike ndonjëherë do t'ju çojnë në gjykatë para se të ofrojnë një. Nëse refuzoni marrëveshjen, mund të jeni të larguar pas dëgjimit në gjykatë.

Çfarë duhet të dini për marrëveshjet në gjykatë:

• Nënshkrimi i një marrëveshje pagese në gjykatë mund të vendosë një evikim në regjistrin tuaj të përhershëm, edhe nëse përmbushni të gjitha kërkesat e marrëveshjes. Ky fakt i rëndësishëm mund të mos përmendet fare në marrëveshje, ndaj është e vlefshme të pyesni.
• Autoritetet e banesës mund t'ju kërkojnë të pranoni të evikuar menjëherë nëse nuk respektoni kushtet e marrëveshjes, si për shembull pagimin në kohë.
• Një marrëveshje pagese e arritur në gjykatë mund t'ju kërkojë të ndiqni të gjitha rregullat e autoritetit të banesës — si ato që ndalojnë pirjen e duhanit, kërkojnë të hiqni zbukurimet e festës ose të pastroni rrugën tuaj — ose të përballeni me një evikim të menjëhershëm.

Kapaku i pagesës. Qeveria federale inkurajon — por nuk e kërkon — autoritetet e banesës që të krijojnë plane pagesash që nuk ju detyrojnë të paguani më shumë se 40% e të ardhurave tuaja mujore (duke marrë parasysh qiranë tuaj të rregullt mujore dhe pagesën shtesë për të mbuluar qiranë e prapambetur).

Afatet ndryshojnë. Çdo autoritet banese ka rregullat e veta për sa kohë mund të zgjasë një marrëveshje pagese.

Evikimi në Gjykatë (Cat Willett për ProPublica)

Nëse humbni procesin e ankesës, nuk jeni ofruar një marrëveshje pagese ose nuk respektoni pjesën tuaj të marrëveshjes së arritur jashtë gjykatës, autoriteti i banesës mund të paraqesë një rast evikimi në gjykatë. Hulumtoni procesin lokal të gjykatës së evikimit sepse rregullat e evikimit mund të ndryshojnë sipas shtetit ose bashkisë.

Në Maine, ja çfarë të prisni në gjykatë:

• Si shumica e shteteve, Maine nuk ju siguron një avokat në gjykatën e evictions. Por ju ende keni mundësinë të punësoni një avokat tuajin. Ekzistojnë disa organizata në Maine që ofrojnë shërbime juridike falas ose me kosto të ulët dhe avokatë për njerëzit me të ardhura të ulëta.
  • Pine Tree Legal Assistance
  • Disability Rights Maine
  • Legal Services for Maine Elders
  • Volunteer Lawyers Project
• Nuk duhet të përgjigjeni ndaj ankesës për evict në autoritetin e banesave publike para se të mbahet seanca gjyqësore, por duhet të shfaqeni në gjykatë. Nëse nuk shfaqeni në seancë, gjyqtari automatikisht do të vendosë kundër jush. Kjo do të thotë se do të shpronësoheni.
• Pasi të jeni në gjykatë, nuk do të ketë një jurí. Gjykata e evictions zakonisht është e mbushur dhe processi lëviz shpejt.
  • Gjyqtari do të thërrasë çështjen tuaj dhe zakonisht do të pyesë nëse ju, qiradhënësi, dëshironi të përpiqeni të arrini një marrëveshje me avokatin e autoritetit të banesës.
  • Nëse nuk arrini një marrëveshje, gjyqtari do të shqyrtojë provat e paraqitura nga autoriteti i banesës dhe çdo mbrojtje që mund të keni para se të marrë një vendim.
  • Gjykatat në Maine gjithashtu ju lejojnë të zgjidhni çështjet e evictions përmes mediacionit në të njëjtën ditë si seanca juaj. Ky proces informal ndodh në gjykatë. Ai ju jep mundësinë të bisedoni me autoritetin e banesës dhe është i drejtuar nga një mediador i pavarur. Mediatorët nuk kanë fuqi të vendosin për një çështje; detyra e tyre është thjesht t'ju ndihmojnë ju dhe autoritetin e banesës të gjejnë një kompromis.

Ky udhëzues u përgatit duke përdorur burime nga Projekti Kombëtar i Ligjit të Banesës, Pine Tree Legal Assistance dhe Departamenti i Banesave dhe Zhvillimit Urban.

Ne jemi ende duke raportuar. A jeni shpronësuar në Maine? Për të ndarë historinë tuaj, kontaktoni reporterin Sawyer Loftus në Bangor Daily News në sloftus@bangordailynews.com.

Kjo histori u mbështet pjesërisht nga një grant nga Fondi për Gazetari Investigative.