Pronat familjare me tituj të ngatërruar kontribuojnë në krizën e banesave në rural Amerikan

Imagjinoni që prindërit tuaj ju lënë juve dhe vëllezërve tuaj një pjesë të tokës që është në familjen tuaj për breza. Disa nga të afërmit tuaj tashmë jetojnë në tokë, dhe ju dëshironi të bëni të njëjtën gjë; por nuk mund të merrni një hua për të ndërtuar ose rinovuar një shtëpi pa lejen e të gjithë të afërmve që gjithashtu ndajnë pronësinë. Dhe në çdo moment, një trashëgimtar tjetër mund të shesë pjesën e tij, duke shkaktuar një shitje të urdhëruar nga gjykata që mund t'ju detyrojë të largoheni nga toka – dhe të humbni gjithçka që keni investuar në të.

Kjo është realiteti i asaj që njihet si pronësia e trashëgimtarëve: tokë e kaluar informalisht, pa teste të qarta ose dokumente, që rezulton në një titull të ngatërruar ose me re titull.

Është më e zakonshme sesa mund të mendoni në SHBA, veçanërisht në zonat rurale, dhe paraqet sfida të konsiderueshme për stabilitetin afatgjatë të strehimit.

Kërkimet tregojnë se brenda 44 shteteve dhe Distriktit të Kolumbisë, ekzistojnë rreth 508,371 prona të trashëgimtarëve, me një vlerësim prej 32 miliardë dollarë amerikanë. (Nuk kishte të dhëna të besueshme mjaftueshëm në gjashtë shtete.)

Është më shumë një çështje në disa shtete, siç është Alabama. Por është gjithashtu një problem në qytete si Qyteti i Nju Jorkut dhe Filadelfia.

Sepse është shumë e vështirë të financohet ndërtimi i shtëpive në këtë tokë, ta shesësh ose ta përdorësh si kolateral, prona e trashëgimtarëve mund të lërë familjet të pambrojtura ndaj shfrytëzimit dhe të vazhdojë ciklet e varfërisë. Pavarësisht këtyre sfidave, shumë familje kanë jetuar së bashku dhe kanë mbështetur njëra-tjetrën në tokë të përbashkët për breza.

Si fakultet dhe bashkëpunëtorë me Rural Studio të Universitetit Auburn, ne studiojmë pronën e trashëgimtarëve dhe rolin e saj në formësimin e qasjes në strehim. Me bazë në Qarkun Hale, Alabama, Rural Studio ka përfunduar mbi 200 projekte – shumë prej tyre janë shtëpi të ndërtuara në prona të trashëgimtarëve – duke ofruar strehim kritik për familjet që përballen me sfida komplekse të pronësisë së tokës.

Tokë pa pronar të qartë

Mungesa e një testamentit të qartë ose dokumenti të pronës shpesh ndodh për shkak të mungesës së aksesit të mjaftueshëm në – dhe mosbesimit ndaj – sistemit ligjor.

Kur toka kalon te gjenerata tjetër, trashëgimtarët njihen si “qiramarrës në bashkim,” që do të thotë se ata zotërojnë një interes të papërfshirë në të gjithë pronën. Ndërsa prona vazhdon të kalojë nga gjenerata në gjeneratë, numri i qiramarrësve në bashkim rritet në mënyrë eksponenciale.

Pa një titull të qartë, asnjë person ose grup nuk mund të marrë vendime për pronën. Çdo trashëgimtar duhet të nënshkruajë ligjërisht për çdo veprim, gjë që e bën pothuajse të pamundur sigurimin e formave tradicionale të financimit, marrjen e sigurimeve, aksesin në ndihmë për fatkeqësi, ose përdorimin e tokës si kolateral.

Ata që jetojnë në tokë shpesh paguajnë pjesën e tyre të taksave të pronës, por trashëgimtarët e largët ose të paqartë mund të mos e bëjnë këtë, gjë që e vendos pronën e tërë në rrezik për t'u humbur përmes një shitje me hipotekë tatimore. Kjo lë familjet me pronë në status “të ngatërruar” të ekspozuara ndaj praktikave të grabitjes së tokës që shpesh çojnë në humbje të tokës.

Çdo qiramarrës në bashkëpronësi mund të shesë pjesën e tij tek një palë jashtë. Këto palë të jashtme – ose individë ose kompani – mund më pas të kërkojnë në gjykatë një urdhër për atë që quhet ndarje përmes shitjes, që mund të detyrojë çdo pronar tjetër të largohet nga toka.

Imagjinoni tre vëllezër dhe motra trashëgojnë një tokë nga prindërit e tyre dhe tani janë qiramarrës në bashkëpronësi. Njëri prej tyre shet pjesën e tij tek një investitor në pasuri të paluajtshme. Ky investitor më pas shkon në gjykatë dhe kërkon një ndarje përmes shitjes. Gjykata më pas urdhëron shitjen e të gjithë pronës dhe shpërndarjen e të ardhurave midis pronarëve, duke detyruar në mënyrë efektive dy vëllezërit e motrat e tjerë të largohen nga toka, edhe nëse ata dëshironin ta mbajnë atë.

Taktika të tilla janë veçanërisht të zakonshme në regjionin Black Belt të SHBA-së, i cili përfshin Mississippi, Alabama, Georgia dhe South Carolina; si i tillë, ato ndikojnë në mënyrë disproporcionale tek amerikanët e zi.

Pse ka rëndësi toka familjare

Kërkimi ynë në Qarkun Hale, Alabama, gjen se familjet e zeza në veçanti kanë mbështetur njëra-tjetrën për breza duke jetuar në pronësi të trashëguar nga trashëgimtarët.

Këto rrjete gjeneratash të lidhura me gjakun varen nga njëra-tjetra për kujdesin e fëmijëve, kujdesin për të moshuarit, ushqimin, transportin dhe shpenzimet e përbashkëta të shërbimeve publike. Por vlera e këtij lloji të situatës së jetesës shkon përtej përfitimeve sociale dhe ekonomike. Toka mund të jetë e lidhur me legjendat familjare ose të jetë e mbushur me histori të zonës përreth.

Pra, pavarësisht sfidave ligjore dhe financiare, shumë familje të zgjeruara do të bëjnë çfarëdo që mund të bëjnë për të vazhduar të jetojnë së bashku në tokën e tyre. Edhe një pjesë e vogël e pronës së trashëguar ofron lidhje me të kaluarën dhe një vend për t’u kthyer në të ardhmen.

Këto rrjete jozyrtare të lidhjeve familjare mund të ofrojnë mbështetje dhe rezistencë në mënyra që format tradicionale të pronësisë së tokës dhe shtëpisë nuk e bëjnë. Vendosja e të gjithë njerëzve që zotërojnë tokën në titull – atë që njihet si “pastrimi i titullit” – nuk është vetëm e kushtueshme dhe kërkon kohë, por shpesh kërkon edhe ndarjen e pronës në parcela më të vogla, gjë që mund të pengojë disa anëtarë të familjes të jetojnë fare në tokë.

Ndërkohë, produktet tradicionale ligjore dhe financiare – mendo për hipotekat dhe marrëveshjet e përdorimit të tokës me fermerët – kanë tendencë të jenë të strukturuara me pronësi të vetëm në mendje. Shumë banka dhe institucione thjesht nuk do të jepnin hua për pronën e trashëgimtarëve me tituj të ngatërruar.

Ka pasur përpjekje të fundit për të mbrojtur këto rregulla jo formale. Ligji Uniform Partition of Heirs Property Act, i cili është miratuar në 25 shtete, siguron proces të drejtë dhe vendos masa mbrojtëse kundër ndarjes së menjëhershme përmes shitjes.

Për shembull, nëse një padi paraqitet nga një bashkë-pronar, duhet të kryhet një vlerësim të drejtë të vlerës së tregut – ose një vlerë e përcaktuar nga të gjitha palët – duhet të kryhet. Aksionarët e tjerë të tokës gjithashtu kanë opsionin të blejnë jashtë aksionarit që po paraqet padinë. Sipas ligjit, mund të konsiderohen metoda të tjera të ndarjes. Dhe nëse është e nevojshme një shitje, ajo bëhet në tregun e hapur.

Shumë organizata po punojnë për të adresuar çështjet e lidhura me pronësinë e trashëgimtarëve dhe titujt e komplikuar. Pjesa më e madhe e punës fokusohet në pastrimin e titullit, vendosjen e marrëveshjeve të përbashkëta të tokës dhe mësimin e pronarëve të tokës se si të shmangin rënien e pronës së tyre në një situatë të titullit të komplikuar. Për shembull, Koalicioni i Banimeve të Floridës, Këshilli i Ndihmës për Banesa dhe Aleanca e Pronës së Trashëgimtarëve të Alabama-s janë aktivisht të angazhuara në edukimin e komunitetit, mbështetjen ligjore, hartimin e të dhënave dhe avokatinë për politika.

Ndërto së pari, kërko leje më vonë

Shumë familje rurale me pronësi trashëgimore kanë rrugë të kufizuara për të arritur pronësinë e shtëpisë. Kufizimet financiare, akses i kufizuar në opsione cilësore të banesave dhe kufizimet në truall shpesh i kanë detyruar banorët të pranojnë shtëpi më të vjetra, të papërshtatshme, të prodhuara. Shed-e të vogla shërbimi kanë filluar edhe të zëvendësojnë kamionët e prishur në shumë zona rurale.

Ka qartësisht nevojë për strehim të sigurtë, të qëndrueshëm që u jep mundësi këtyre familjeve të ndërtojnë pasuri brez pas brezi. Dhe këtu hyn Rural Studio.

Ndërtimi i shtëpive të reja ose rinovimi i strukturave ekzistuese do të thotë të përballesh me një rrjet ligjesh të zonimit, kode ndërtimi dhe rregullore të zhvillimit të tokës, të gjitha të lidhura me sistemet e financimit dhe huamarrjes. Ndërsa shumë përpjekje për të adresuar pronësinë e trashëgimisë synojnë të ndryshojnë politikat ligjore, ne e trajtojmë këtë çështje përmes strehimit.

Ne përdorim atë që quajmë një strategji “ndërto së pari”. Duke përdorur fonde nga grantet e kërkimit dhe donacionet, ne thjesht fillojmë të ndërtojmë në pronat e trashëgimtarëve me lejen e familjeve. Gjatë procesit, tregojmë se nëse titujt e komplikuar nuk do të ishin më pengesë, shumë më shumë shtëpi mund të ndërtoheshin.

Një nga projektet tona të fundit të Rural Studio është Shtëpia 18x18, një shtëpi e përmbledhur, me shumë kate, e ndërtuar për një të ri që jeton në pronë trashëgimore në Alabama.

Shtëpia është e vendosur ndërmjet disa shtëpive të tjera të familjes. Na duhej të punonim rreth linjave ekzistuese elektrike, një fushë septike, rrugëve dhe terrenit të pjerrët. Pavarësisht këtyre kufizimeve të vendit, shtëpia është një shtëpi fillestare ideale: e mjaftueshme për të riun dhe një partner të ardhshëm për të jetuar rehatshëm në pronën familjare. Nëse ai vendos ndonjëherë të largohet, anëtarët e tjerë të familjes mund të zhvendosen brenda.

Në vend që të përqendrohemi në produkte të veçanta, qëllimi ynë me Shtëpinë 18x18 është të zhvillojmë prototipa të banesave të riprodhueshme që përgjigjen realiteteve të jetesës ndërmjet gjeneratave në tokën familjare. Ne gjithashtu shpresojmë që banesat e prekshme të ndihmojnë politikanët të kuptojnë vlerën e reformës.

Pyetja nuk është nëse dizajni mund të përgjigjet këtyre sfidave, por si mund të udhëheqë duke shtyrë përparimin e kornizave të vjetruara rregullatore dhe ligjore.